La défiscalisation est un sujet essentiel lorsqu’on s’intéresse au statut LMNP : c’est l’argument principal de ce statut. Rappelons que le statut existe depuis 1949, ce qui en fait la plus ancienne niche fiscale de France, et que ce statut a toujours été confirmé, dans toutes les lois de finances depuis 1949.

Cependant, le terme de défiscalisation doit être précisé. Car il recouvre deux sujets très différents : la défiscalisation Censi-Bouvard et la défiscalisation LMNP amortissable. Commençons par cette dernière.

Défiscaliser vos revenus locatifs avec le statut LMNP

Le statut LMNP encourage les particuliers à proposer des appartements meublés à la location ; cette incitation repose sur la réduction de l’assiette fiscale de vos revenus locatifs.

Vous déduisez toutes vos charges courantes et le montant de tous les travaux du montant de vos loyers. Cela peut créer un déficit, que vous allez reporter sur les années suivantes. Vous déduisez également l’amortissement de votre bien, selon ses « composants » (gros-oeuvre, façade, équipements techniques, agencement...), en le répartissant sur toute la durée de chaque composant, ce qui vous assurer là aussi une réduction de votre assiette fiscale sur plusieurs décennies.  Attention, ces calculs sont délicats et il est conseillé de les confier à un expert-comptable connaissant bien le statut LMNP. Ses honoraires étant déduits de vos revenus locatifs.

De plus, vous récupérez la TVA sur l’achat de votre bien, soit 20% du montant total, si vous vous engagez à maintenir cet appartement pour la location meublée pendant 20 ans. Si vous revendez pendant ce laps de temps, mais pour la même destination, votre acheteur prendra votre suite, et cette somme vous restera acquise.

Rappelons que pour bénéficier du statut LMNP, vous devez être un loueur non-professionnel, c’est-à-dire :

-        Que vos revenus locatifs tirés de la location d’un ou plusieurs appartements meublés ne doivent pas dépasser 23 000 € par an,

-        Ou que vos revenus locatifs ne dépassent pas la moitié de vos revenus totaux.

Vous le voyez, le LMNP « amortissable », en régime réel, est une très bonne solution de défiscalisation des revenus.

Pourquoi il vaut mieux défiscaliser avec la LMNP "amortissable" qu'avec le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif prévu par la Loi Censi-Bouvard est différent du statut LMNP classique : c'est une défiscalisation du patrimoine. Autrement dit, il vous assure  que vous allez récupérer 11% du montant du bien immobilier neuf que vous achetez pour le louer meublé en résidence de services, et ce, sous forme de réductions d'impôt, par tranches de 1/9 sur 9 ans.

Comme la valeur du bien immobilier prise en compte est limitée  à 300 000 €, vous pouvez donc économiser jusqu’à 33 000 € maximum de réductions d’impôt sur 9 ans - soit une réduction annuelle maximale de 3 666 €. Vous récupérez également la TVA, soit 20% du montant du bien, si vous vous engagez à le louer meublé pour 20 ans.

Mais vos loyers ne sont pas défiscalisés, vous payez donc des impôts dessus, sans pouvoir réduire ceux-ci. De plus, achetant neuf ou en VEFA, vous ne toucherez pas forcément vos loyers dès l'acquisition. 

Cet exemple, qui met en parallèle l'acquisition d'un logement destiné à la location meublée, soit sous le régime du LMNP "amortissable", soit en neuf avec le dispositif Censi-Bouvard, montre que ce dernier offre des perspectives de réductions d'impôt moins intéressantes que le régime avec amortissement :

Durée de la simulation : 10 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 1,50 % hors assurances
Charges de copropriété : prises en charge par le propriétaire.
Taxe foncière : un mois de loyer.
Revalorisation annuelle : 1 %.
Taux de défiscalisation (pour une acquisition en Censi-Bouvard) : 11 %.

La TVA étant récupérée, elle n’est pas prise en compte dans cette simulation.