Fiscalité LMNP : tout savoir sur le régime fiscal de la location meublée

L'intérêt du statut fiscal LMNP ( Loueur en Meublé Non-Professionnel) se résume en une phrase : ce statut vous permet de réduire la base de votre imposition, donc de réduire vos impôts sur vos revenus locatifs. Et d'aller même jusqu'à les supprimer. En toute légalité. C'est la fiscalité de la location meublée.

De plus, si vous investissez en résidences services, vous récupérez la TVA versée lors de l'acquisition du logement. Vous effectuez donc un achat hors taxes. Le contrat que vous signez alors, avec l'exploitant, fait de celui-ci votre locataire, et justifie ainsi la récupération de la TVA. 

Pour répondre à la demande de logements meublés en location, les pouvoirs publics ont toujours favorisé fiscalement les propriétaires loueurs. Créé pour cela en 1949, le statut LMNP est ainsi la plus ancienne niche fiscale en France, et a fort peu été modifié depuis cette date. Cette stabilité est une sécurité incomparable pour vous qui êtes investisseur.  

Aujourd’hui le statut de loueur en meublé, avec sa fiscalité LMNP recherchée, vous permet de vous assurer de revenus locatifs partiellement ou totalement défiscalisés.

Rappelons que pour bénéficier du statut fiscal de la location meublée, vous devez satisfaire 3 conditions essentielles : 

• Votre bien doit être meublé, bien défini depuis la loi ALUR. Votre locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable, dans le respect de la liste officielle des meubles et équipements.
• Vous devez générer des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euros, ou ne dépassant pas 50% des revenus de votre foyer fiscal . Votre activité de loueur en meublé ne doit donc pas constituer votre activité professionnelle principale.
• Vous devez posséder le bien en tant que personne physique : en propriété directe, en indivision ou via des sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l'IR).

Découvrons ici les points essentiels de la fiscalité LMNP et des avantages fiscaux de la location meublée meublée : depuis l'achat au départ, la récupération de la TVA, en passant par la fiscalisation des loyers et du traitement de la plus value lors de la revente. 

Ces textes intégrent les discussions en cours pour la Loi de finance 2024

(Mise à jour au 29 novembre 2023)

1. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : micro-BIC et régime réel

Par défaut, fiscalement, vous déclarez vos revenus locatifs en location meublée au régime fiscal du micro-BIC.  
 

Vous déclarez votre activité comme une micro-entreprise classique : 

Si les recettes issues de votre activité de location meublée sont inférieures à 77 700 € par an, vous relevez automatiquement du régime fiscal du micro-Bic. Vous appliquez alors un abattement forfaitaire de 50 %.. Pour un appartement loué 10 000 € par an, par exemple, vous ne serez imposé que sur 5 000 €. 

Pour les meublés de tourisme, appartement en résidence ou gîte rural par exemple, l'abattement micro-Bic monte à 71 %. Attention, depuis la Loi de Finance 2024 : pour bénéficier de cet abattement très avantageux, vos loyers doivent rester sous la barre des 50 000 euros (année N-1) et etre dans une zone de location non tendue. Sinon, depuis la loi de finance 2024, l'abattement pour les meublés de tourisme est passé de 71% à 50%, dans la limite de 77 700 euros.

Cette réduction de 71% à 50% ne concerne pas les chambres d'hôtes qui continuent à bénéficier de ce taux très avantageux et du seuil de 188 700 euros.

Dans ce régime, les charges ne sont pas déductibles dans votre déclaration d'impôts. 

C'est pourquoi ce régime peut être intéressant si les charges liées à la location de votre logement meublé sont relativement modestes. Les formalités sont aussi plus simples dans vos relations avec l'administration fiscale. Les contrôles fiscaux sont aussi beaucoup plus rares.

Vous préférez bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP "amortissable" : 

Le régime réel , dit BIC réel, est recommandé dès lors que les charges relatives à l’entretien de votre bien immobilier dépassent les 50 % d’abattement offerts par le régime micro-BIC. 

Le régime réel est obligatoire si vos loyers perçus sont supérieurs aux seuils d’application du régime des micro-entreprises, soit plus de 777 700 euros, mais au-dessous de ce seuil, vous pouvez en bénéficier, à votre demande. 

L'idée est de déduire vos dépenses de vos recettes pour réduire votre base imposable, et en arriver, le plus souvent, à une défiscalisation complète de vos revenus locatifs. 

Si les charges à déduire sont plus importantes que les loyers, apparaît un déficit. Celui-ci est reportable sur les recettes locatives des dix années suivantes sans limitation de montant. 

Les amortissements : un système pour défiscaliser vos revenus locatifs

En plus de la déduction des charges, le régime réel du LMNP vous permet de pratiquer des amortissements. L'amortissement, au sens comptable, c'est la prise en compte du vieillissement de votre bien immobilier. Vous allez donc  déduire de vos revenus locatifs une partie du prix du logement. 

Le calcul de ces amortissements est encadré : c'est un système de calcul par composants (la toiture, les façades, les équipements, le mobilier...) qui ont des durées de vie différentes. C'est un système a priori complexe : il est conseillé de vous faire assister par un expert-comptable pour éviter les erreurs sur votre déclaration fiscale. 
Par exemple, vous appliquez un taux général d'amortissement de 2 %, soit 4 000 €. Vous percevez un loyer de 8 400 € sur l'année. Tous les ans, vous retranchez 4 000 € de ces 8 400 €. Vous êtes donc imposé sur 4 400 € seulement. 

Attention, tant que le déficit produit par les charges existe, vous ne pouvez pas amortir. Les amortissements sont alors stockés sans limitation de durée. Vous commencez donc par déduire le maximum de charges pour réduire votre base imposable. Pendant ce temps, vous conservez les amortissements. Une fois que le déficit lié aux charges est absorbé, vous amortissez. 

Ce système vous permet de baisser vos recettes locatives pendant toute la durée de votre activité de location. Vous pouvez même faire échapper ces revenus à l'impôt en toute légalité pendant vingt à vingt-cinq ans. 

Mieux encore : lors de la revente du bien, ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value : c'est un avantage très appréciable.

En conclusion : souplesse et liberté pour votre stratégie fiscale

Le système fiscal est très souple : vous pouvez changer de régime fiscal, du micro-BIC vers le réel, ou inversement, dès que vous le souhaitez. Pour cela, vous avez juste à envoyer un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le mois de mai de l’année concernée par le changement.

 Ajoutons que le statut LMNP, au forfait ou au réel, n'entraîne pas d'obligations qui limiteraient vos revenus - des loyers plafonnés ou des plafonds de ressources pour les locataires - comme c'est le cas pour les dispositifs Pinel, Denormandie ou Loc'Avantages. Et vous pouvez louer plusieurs logements sous ce régime. 

2. A l'achat, vous récupérez la TVA sur le prix du bien, soit 20%

En principe, la location meublée est exonérée de TVA, sauf pour 3 types d’exploitation :

• L’hôtellerie,
• La para-hôtellerie (fourniture d’au moins 3 des 4 services suivants : réception des clients, fourniture du petit-déjeuner, mise à disposition de linge, nettoyage régulier des locaux),
• Les résidences de tourisme classées.

Les résidences services (résidences étudiantes, d'affaires, de tourisme, seniors et EHPAD), qui fournissent les services adéquats sont donc assujettis à la TVA sur les loyers.

On distingue deux taux de TVA sur les loyers en LMNP, à savoir 10 % pour les loyers des biens LMNP en résidence étudiante, d'affaires, de tourisme et seniors. Celle ci est de 5,5 % pour les loyers des logements en résidence de type EHPAD.
Enfin, à l'achat, le taux de TVA normal de 20 % est aussi appliqué dans ces situations :

• Lors de l’achat d’un logement neuf ou en VEFA ;
• Lors de l’acquisition d’un bien ancien vendu par un opérateur immobilier qui a lui-même payé la TVA à 20 % à l’achat.

Enfin, si vous achetez un bien ancien à un opérateur qui a acquis sans TVA, alors vous serez redevable de la TVA sur la marge réalisée par le vendeur.

Mais, si vous êtes assujetti à la TVA, sachez que vous devez respecter une condition impérative : vous devez conserver le bien pendant 20 ans à usage de location, et en permanence avec les services annoncés. En cas de revente plus tôt, vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis. Sauf si votre acheteur poursuit la location meublée, et continue d'assurer les services  (art 257 bis du CGI), ou si le gestionnaire de la résidence préempte votre bien. D'où l'intérêt d'investir dans un logement situé dans une résidence de services.

3. A la revente, la plus-value est favorable

Le principe est simple : lors de la cession d’un bien LMNP, la plus-value réalisée bénéficie du régime des particuliers. Concrètement, avec un système d'abattement progressif, au bout de 22 ans, la plus-value peut être exonérée d’impôt, et au bout de 30 ans, exonérée de prélèvements sociaux.

La plus-value se calcule à partir de la différence entre le prix de cession - incluant les frais occasionnés par la transaction - et le prix d’acquisition HT, moins les frais d'acquisition et les dépenses liées aux travaux de rénovation.

Les amortissements ne sont pas pris en compte, jusqu'à présent : il s'agit donc d'un avantage fiscal très intéressant.

Si le montant de la plus-value dépasse 50 000 € par vendeur (dans le cas d'un couple qui revend son bien), celle-ci est surtaxée selon un barème progressif allant de 2% à 6%.

La nouveauté  du 12 Octobre 2023 qui a fait le buzz et ...Pschitt  

Dans le cadre de l'examen du PLF 2024 en commission  des finances, les députés ont voté le 12 octobre 2023 un amendement  n°I-CF2789 présenté par le député Christophe  Plassard (groupe Horizon) , qui , s'il était ensuite retenu par l'Assemblée nationale lors du vote définitif aurait des conséquences sérieuses sur la  plus value à la revente de biens LMNP.

Selon l’exposé des motifs, il s’agit de « diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme ». Les meublés « font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location », affirme le groupe Horizons.

Le groupe dénonce des stratégies qui conduisent à l'éviction des résidents permanents des zones tendues 

Selon les auteurs, l'une des singularités fiscales de la location de meublés réside dans " la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value ", alors que dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n'est pas permise. Ils estiment que leur amendement " corrige cette anomalie en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel ".

Tel que rédigé, l'amendement ne concerne pas que les locations "courtes durées", mais s'appliquerait à l'ensemble des biens meublés sous la fiscalité LMNP. Sa rédaction n 'est donc pas en ligne avec l'exposé des motifs.

Cet amendement a été largement repris  par le presse spécialisée et par les conseils en patrimoine, et une multitude d'observateurs qui y ont vu "LA FIN DU LMNP". Sans beaucoup de prudence et en oubliant les process conduisant à l'adoption du PLF 2024, qui peut également être adopté via le 49.3.

Conclusion : Ce n'était qu'un amendement, qui n'a pas été repris dans le texte final.

Mais cela montre une tendance de fond qui conduira à n 'en pas douter, à  voir un jour la fiscalité du meublé remise en cause ou harmonisée avec la fiscalité de la location nue, notamment pour favoriser les locations longues au détriment des locations de courts séjours de type AirBnB

4. La location meublée versus la location nue : plus de revenus, plus d'avantages fiscaux

Outre des revenus locatifs bien plus confortables par rapport à la location nue, la location meublée permet de bénéficier d'une fiscalité nettement plus favorable.  Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous déduisez d'emblée 50% de vos revenus locatifs (contre 30% en régime micro-foncier pour la location nue). Si vous optez pour le régime réel, vous déduisez toutes vos charges, ainsi que l'amortissement de votre bien. L'exemple ci-dessous vous permet de faire la comparaison, sur un appartement de 142 500 €, meublé et équipé pour 5 000 €, avec un taux d'imposition du propriétaire de 30%. 

5. Le statut LMNP versus le statut LMP : plus d'avantages fiscaux

La location d’un bien immobilier meublé peut s'exercer à titre particulier en tant que leur non professionnel, si ce n'est pas l'activité principale du foyer fiscal. Dans le cas contraire, on accède au régime de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les revenus locatifs doivent être supérieurs à 23 000 € par an, et représenter au minimum 50% des revenus totaux du foyer fiscal. 

Avec le statut LMP, les déficits retirés de l'activité de location meublée sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

La détermination de ces déficits doit être conforme aux règles du code général des impôts sur la déductibilité des charges. Ainsi, par exemple, les déficits ne doivent pas provenir d’amortissements exclus des charges déductibles.

Le calcul des plus-values est déterminé par le régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location.

Ainsi, les plus-values des loueurs professionnels bénéficient d'une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000 € HT, et d'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT. Il faut pour cela que l'activité soit exercée à titre professionnel depuis au moins cinq ans. 

Si l'une de ces conditions n'est pas satisfaite, les plus-values sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme.

Le statut LMP est donc avantageux fiscalement, mais il impose des obligations comptables et fiscales comparables à celles des entreprises. 

Le statut LMNP, lui, est beaucoup plus incitatif pour un particulier investisseur : rappelons juste le report possible d'un déficit jusqu'à 10 ans, et l'imposition des plus-values comme des plus-values privées. 

6. La fiscalité de la location meublée versus le dispositif Pinel : plus de liberté, plus de revenus, plus d'avantages fiscaux

Investir en Pinel a pu longtemps être une solution très intéressante pour investir et bénéficier d'avantages fiscaux. Ce dispositif connaît aujourd'hui une nouvelle mouture, le Pinel+, avant probablement d'être arrêté. 

Dans sa forme classique, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix de votre logement, en fonction de la durée de votre investissement (6 ans, 9 ans ou 12 ans).

Vous pouvez déduire certaines charges telles que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt, de vos revenus fonciers.

Cependant, pour être éligible à la loi Pinel, il est nécessaire d’investir dans le neuf et de respecter des plafonds de loyer, et de donner la priorité à des locataires ayant des revenus sous un certain seuil.

De son côté, le statut de LMNP vous donne beaucoup plus de liberté :

-  vous pouvez investir aussi bien dans le neuf que dans l'ancien,

-  vous n'avez pas de contrainte en matière de loyer, ni de recrutement des locataires (condition de ressources),

- et, en fonction du régime choisi, vous pouvez bénéficier d’un abattement de l’ordre de 50 % de vos revenus locatifs, ou déduire les charges liées à l’exploitation de votre bien ainsi que les amortissements.

Là où le Pinel est un dispositif de défiscalisation du patrimoine, le statut LMNP est un système de défiscalisation des revenus, plus intéressant à long terme. 

7. Les nouveautés de la loi de finances 2024 sur la fiscalité de la location meublée

A la date du 29/11/2023, plusieurs amendements ont été votés dans le cadre du PF 2024 en cours d'examen par l'Assemblée Nationale et le Sénat

Le texte final sera connu avant le 31/12/2023 et rien n'est définitif.

7.1 Amendements adoptés par l’Assemblée nationale : les meublés de tourisme classés 

L’amendement impactant ce régime vise à refondre la fiscalité du loueur en meublé de tourisme classé en zone tendue. Il réduirait le champ d’application de l’abattement privilégié actuel des meublés de tourisme classés et chambre d’hôtes. Il est actuellement de 71% pour tout revenu généré jusqu’à 188 700€. Cet avantage serait limité aux meublés de tourisme classés hors zone tendue. Les chambres d’hôtes quelque soit leur zone géographique ne sont pas impactées.

Ainsi, la fiscalité des LMNP et des LMP au régime micro-BIC serait la suivante :

* Si les revenus de l'ensemble des locations meublées ne dépassent pas 50 000 €. Sinon l'abattement de 50% reste applicable jusqu'à 77 700€.

Explication : On parle d’un meublé de tourisme dans le cas d’un logement meublé loué à une clientèle touristique. Le terme de "location saisonnière" est souvent utilisé dans ce contexte de manière abusive, alors que seul le terme "meublé de tourisme" apparaît dans les textes législatifs. 

Tous les logements meublés (de tourisme ou non) n’excédant pas 77 700€ de loyers charges comprises (chiffre d’affaires) seraient éligibles au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%. Ce montant doit être calculé au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence.
Par exemple, si vous démarrez votre activité de loueur en meublé au 1er juillet de l'année N, le seuil à retenir est 38 850 soit 77 700 / 2.
Pour les meublés de tourisme hors zone tendue, vous pourriez bénéficier d'un abattement supplémentaire de 21% jusqu'à 50 000€ de chiffre d'affaires (réalisé sur l'ensemble des locations meublées). Au-delà des 50 000€, vous ne pourriez pas bénéficier de l'abattement supplémentaire de 21%. C'est donc l'abattement forfaitaire de 50% qui s'appliquerait.

7.2 Amendements votés par le Sénat : un champ élargi à TOUS les meublés de tourisme

Les seuils et abattements du régime Micro-BIC sont concernés par ces amendements

Dans les 4 amendements adoptés le 26/11/2023, les propositions sont identiques. L’objectif est d’aligner le régime fiscal des locations de meublés de tourisme sur celui des locations vides !

Tous les logements meublés de tourisme seraient concernés. Il s’agirait d’appliquer un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Seuls les meublés de tourisme classés hors zones tendues pourraient bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, portant le taux global abattu à 51%.

Si cette version des amendements était adoptée, la fiscalité des LMNP et des LMP au régime Micro-BIC serait la suivante :

(1) Si les revenus de l'ensemble des locations meublées (de tourisme ou pas) ne dépassent pas 15 000 € au cours de l'année civile précédente. Sinon l'abattement de 30% reste applicable, si les recettes issues du meublé de tourisme classé ne dépassent pas 15 000€, à elles seules.

Dans cette version du projet de loi, tous les logements meublés de tourisme n’excédant pas 15 000€ de loyers charges comprises (chiffre d’affaires) seraient éligibles au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 30%.

Pour les meublés de tourisme classés hors zone tendue, vous pourriez bénéficier d'un abattement supplémentaire de 21% jusqu'à 15 000€ de chiffre d'affaires (réalisé sur l'ensemble des locations meublées). Au-delà des 15 000€, vous ne pourriez pas bénéficier de l'abattement supplémentaire de 21%. C'est donc l'abattement forfaitaire de 30% qui s'appliquerait si les recettes issues du meublé de tourisme ne dépassent pas 15 000€ à elles seules.

Par exemple : Un propriétaire perçoit 10 000€ de recettes brutes d’un logement classé situé hors zone tendue et 10 000€ de recettes brutes au titre d’une location meublée en longue durée :

• Dans ce cas, le seuil de 15 000€ pour l'ENSEMBLE des activités de location meublée est dépassé (20 000€ au total): le propriétaire ne peut pas bénéficier des 21% d’abattement supplémentaire pour les revenus perçus de son logement classé hors zone tendue ;
• En revanche, il ne dépasse pas les seuils globaux du Micro-BIC par activité :
  • 10000€ < 15 000€ donc éligibles à l’abattement de 30% pour la location meublée en zone tendue ;
  • et 10 000€ < 77 000€ donc éligibles à l’abattement de 50% pour la location meublée longue durée.

Pour conclure, la location meublée bénéficie de nombreux avantages fiscaux refusés à la location nue et aux autres dispositifs d'incitation fiscale. Dans le cadre de la location meublée, le statut LMNP, qui s'adresse aux particuliers qui veulent s'assurer de revenus complémentaires, est particulièrement intéressant pour défiscaliser ces revenus.

ffff