Revente LMNP : Estimation - Critères

Le marché de la Revente LMNP, quelquefois appelé " revente des biens LMNP occasion", est estimé entre 2500 et 3 000 lots en 2023. Cela constitue un volume d’environ 250 à 300 M€/an. Quasiment inexistant jusqu’en 2007, le marché de la vente LMNP était réservé à quelques investisseurs avertis. Ceux ci  préféraient, pour leurs investissements en tant que loueur en meublé, les valeurs patrimoniales des lots de la revente.  Ils sont souvent bien placés et peu chers, comparés aux logements neufs, malgré les avantages fiscaux que ceux-ci pouvaient offrir. 

Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée de reventes de LMNP anciens, reposant sur des biens multi gestionnaires, sont nés fin 2007. Après quelques années sans véritable concurrence et une fois le marché devenu lisible et identifié, ceux-ci ont été rejoints par d’autres opérateurs en 2011,  Parallèlement, plusieurs exploitants, notamment en résidences étudiants et en affaires ont mis en place un service spécialisé. Ils voulaient offrir une solution de liquidité à leurs propriétaires. Ceux ci souhaitaient vendre leur appartement exploité dans le cadre de la location meublée non professionnelle.

L'organisation structurée de la  revente des biens LMNP d'occasion était née.

Le marché secondaire est devenu « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnelle du LMNP (CGP et banques) ont pris l’habitude de proposer à leurs clients, des biens LMNP en revente. Les investisseurs  sont intéressés par l’aspect sécurité (durée du bail commercial) , l'imposition fiscale favorable (BIC au régime réel – amortissement) de l’investissement en résidences gérées.  La facilité de location d'une gestion déléguée à un professionnel qui assure le remplissage et le risque locatif complète l'intérêt. La perception de loyers quasiment sans impôts, dès la signature de l acte authentique est perçue par les loueurs en meublé, comme un avantage sérieux.

En tant que propriétaire de bien LMNP, de nombreuses raisons peuvent vous amener à revendre votre appartement LMNP :

• liées aux aléas de la vie : séparation, perte d’emploi, décès,
• liées aux choix économiques : fin de défiscalisation, autres opérations patrimoniales…

Nous mettons à votre disposition l’expertise de nos collaborateurs; spécialistes de la revente LMNP, afin de vous proposer une estimation gratuite sous 48H de vos biens immobiliers en location meublée. Mais revendre un LMNP ne s'improvise pas. Chez Revenu Pierre, un comité de référencement et d'estimation se réunit tous les jours et détermine les estimations proposées. L' estimation de votre LMNP repose sur les 5 critères suivants :

L’estimation repose également sur les bases de données des ventes déjà réalisées par notre société (plus de 7 000 depuis 2007) et qui constitue en soit la 1^ère base spécialisée en France,  et par les données officielles (notaires, impots.gouv…)

Nous recevons entre 8 et 10 demandes d’estimation LMNP par jour et nous n'en retenons que 3 à 4. Nous avons donc un référencement sélectif nous conduisant à ne prendre en revente sur 35 à 40% des propositions faites.

Une fois l’analyse de ces critères faite, nous pourrons vous proposer un prix de vente afin de faire aboutir votre projet. Nos spécialistes engageront toutes les démarches nécessaires pour une mise en vente rapide et au meilleur prix du marché de votre LMNP. Ils assureront le pilotage de tous les intervenants (notaires, acheteurs, experts comptables) et vous conseilleront sur les incidences fiscales des cessions (plus values, régimes LMNP/LMP…).

Nos chiffres clés :

• Une base de donnée de plus de 7 000 reventes LMNP réalisées sur plus de 800 résidences différentes.
• 40% des appartements présentés sont acceptés en revente par notre société
• Et 80% des biens référencés sont commercialisés en 3 mois.

Les biens que l’on peut trouver chez les opérateurs généralistes, sur le marché du LMNP d'occasion, ont déjà subi une première sélection. Pour l'année 2022, on retrouve ainsi chez Revenu Pierre :

• des résidences d’étudiants (45%),
• des résidences seniors (30%),
• des EHPAD (20%),
• et dans une moindre mesure des résidences de tourisme ou d'affaires, notamment depuis la crise sanitaire qui a impacté le remplissage des résidences urbaines ou de tourisme. Dans le même temps, les résidences étudiantes , les résidences seniors ou les EHPAD, ont montré une bonne résilience.

Les biens ont généralement plus de 5 ans (95% des cas), et les valeurs moyennes vont de 60 000 à 100 000 euros pour les résidences d’étudiants à 100 000 à 180 000 euros pour les EHPAD.

Le modèle de commercialisation des opérateurs de revente LMNP est très différent selon les opérateurs. Notre société a un modèle essentiellement B2B, c’est-à-dire que sa commercialisation s’appuie sur des prescripteurs spécialisés (banques et conseils en gestion de patrimoine) et des mandataires spécialisés sur le domaine. Ce modèle de commercialisation, extrêmement efficace, suppose un choix des produits revendus de bonne qualité, pour assurer une sécurité aux clients finaux. Les clients finaux s’appuyant sur leur banque ou leur conseils pour acquérir des biens LMNP, le référencement doit être à la hauteur. En clair, les meilleurs lots iront vers ce mode de revente. Les lots de moindre qualité auront généralement une distribution moins sélective et se retrouveront sur des sites grands publics, où le meilleur investissement côtoie l’investissement le moins sécurisé.

Recommandation : Même si les appartements LMNP revendus sont des biens qualifiés quelquefois de "LMNP d'occasion", on peut trouver des reventes LMNP de moins de 5 ans. Ces reventes LMNP récentes sont très recherchées car on peut investir sur un bien "quasi neuf", avec des loyers immédiats, une bonne certitude sur le bon fonctionnement de la résidence... et des frais de notaires réduits, comme dans le neuf.

Une nécessaire sélection s’impose.

Le marché secondaire des biens en LMNP est très recherché sur les biens gérés par des gestionnaires « premium », mais sans liquidité pour les biens avec des exploitants qui sont (ou ont été) en situation financière difficile. Il convient naturellement de vérifier les données financières des exploitants, car il nous est arrivé de voir des lots proposés par des professionnels, exploités par des gestionnaires en redressement ou en sauvegarde judiciaire ( !).

Si la taille et la santé financière des gestionnaires  est un critère important, nous ne nous interdisons pas pour autant de mettre en vente des lots exploités par des gestionnaires de taille plus modeste, après une analyse et un process de référencement.

Nous ne nous interdisons pas de proposer occasionnellement des biens exploités par des SAS de propriétaires (dits « autogestion »), qui ont eu à s’organiser après une faillite d’un professionnel, et qui, bien souvent, après 2 ans d’exercice ont des résultats (et une transparence) très intéressants.

Depuis la crise sanitaire de 2020, le comportement des exploitants, dans leurs relations avec les bailleurs est aussi devenu un critère de sélection. Même si les exploitations de type « affaires » n'étaient  dans notre cible en 2021 et 2022, nous sommes revenus sur ce marché en 2023,  en privilégiant aussi les exploitants  qui ont honoré 100% de leurs engagements malgré la crise.

Les exploitants professionnels que nous avons sélectionnés depuis 2007 sont au nombre de :

• 8 sur le segment " résidence d'étudiants" . Les 2 premiers représentent 50% des ventes sur ce marché : Réside Etudes, Nexity Studea. En 2024, Réside Etudes disparaitra de notre référencement tant que son plan de sauvegarde ne sera pas validé. 
• 6 sur le segment " résidence seniors". 2 exploitants représentent 50% de nos ventes : Domitys, Espace et Vie
• 8 en EHPAD, en privilégiant désormais les gestionnaires respectant une charte d'engagement comme le label VISEHA, ou des sociétés à mission.

Il est important de noter que la sélection LMNP ne se fait pas uniquement sur le nom de l’exploitant, mais sur un ensemble de critères déjà exposés ci-dessus. A ce titre, aucun gestionnaire n’a 100% de ses exploitations référencées ou référençables chez Revenu Pierre.

Le renouvellement du bail commercial est un facteur qui doit faire réfléchir sur la revente, car il correspond au moment optimum. En offrant une bonne sécurité à l’acheteur, qui recherche un investissement LMNP sécurisé, celui-ci sera plus enclin à acquérir avec un prix optimisé pour le vendeur.

Ces questions se poseront avec plus de pertinence en cas de sortie du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard

Le moment dans l'année peut aussi être important, surtout si vous comptez revendre rapidement votre bien. Un logement dans une résidence étudiante, par exemple, se revendra avec plus de facilité durant l'été, avant la rentrée. 

Statistiquement,  sur la base de  nos 500 dernières reventes analysées , un appartement dans une résidence gérée est revendu au bout de 13 ans. Mais la revente d'un appartement en résidence d'étudiants a plutôt tendance à intervenir après une durée plus longue, tandis que la revente EHPAD, considéré comme un actif plus financier, a une durée de détention plus courte. 

La fixation des valeurs de revente LMNP dépend des 5 critères de référencement cités plus haut, pour évaluer les perspectives de valorisation ou de stabilité du revenu pour le futur. Les professionnels ont pour mission de trouver le "juste prix". Le vendeur et l'acheteur devant trouver un équilibre, les "occasions" résultant d'un déséquilibre sont rares. 

Les plus ou moins values dépendent de l'historique de la résidence. Les valeurs de cession seront impactées négativement par les situations suivantes :

• renégociation du bail à la baisse
• changement d'exploitant et/ou remise en cause du loyer
• impayés de loyers et exploitant peu recherché
• résidence mal entretenue ou pas aux normes
• montant de d'acquisition de départ surévalué

Statistiquement, sur une base des 1 000 dernières transactions réalisées par Revenu Pierre, sur la période de 2 ans , allant du 1er mai 2019 au 30 juin 2021, les faits suivants ressortent :

• 10% des ventes issues du dispositif Censi Bouvard ressortent avec un prix de vente net vendeur supérieur à la valeur d'acquisition HT
• 78 % des ventes Censi Bouvard se situe entre 80 % et 100% du prix de départ HT
• 12 % des ventes Censi Bouvard ressortent à moins de 80% de la valeur d'achat. Ce sont celles qui ont eu des accidents de parcours
• 90% des ventes en résidences d'étudiants, avec une conservation supérieure à 15 ans, ont une valorisation supérieure au montant initial. Les autres 10% sont celles concernées par un changement d'exploitant ou des baisses de loyers.
• 45% des reventes de résidences d'étudiants , avec une conservation de moins de 15 ans génèrent des gains. 55 % n'en génèrent pas.
• 77 % des EHPAD avec une conservation de plus de 15 ans, et sans incident de parcours génèrent des valeurs  de revente supérieurs aux prix de départ, même en cas de remise en place d'un nouveau bail renégocié avec le même exploitant. Les 23% restant sont celles qui ont eu des changements d'exploitants ou des incidents sérieux

Mise à jour fin 2023 :  des prix en baisse

Les prix de revente sont impactées par la hausse des taux d'intérêts, notamment depuis 2023 et sont orientés à la baisse., comme l'ensemble des actifs immobiliers. Cette tendance va se poursuivre sur l'année 2024 et si le prix sont en baisse , les rendements sont en hausse. Les reventes d'ehpad sont en outre impactées par les scandales touchant certains opérateurs , qui a jeté un discrédit sur l'ensemble du secteur.

Comparé à fin 2022, les prix de reventes réels fin 2023 ont baissé de 5% à 10%. 

L'année 2024 verra cette tendance se poursuivre et sera également marquée par la mise sous sauvegarde, depuis décembre 2023,  d'un opérateur national important (Réside Etudes). Les investisseurs d'appartements gérés par ce gestionnaire devront patienter la formalisation  d'un plan de sauvegarde pour espérer revendre, mais à des prix qui seront impactés par cette situation. 

Vous avez des questions sur la fiscalité de la revente LMNP ? 

Comment conserver la TVA en cas de revente LMNP ?

 Comment calculer et optimiser la plus value LMNP ? 

Comment fonctionne la plus value en SARL de famille ? 

Comment récupérer la TVA des honoraires de transaction ?

La cession d'un logement entre 2 investisseurs LMNP, assujettis à la TVA, sera effectuée suivant l’art 257 bis du CGI, en vertu duquel le second investisseur reprend les engagements  du premier. En conservant le bail commercial (nouveau bail ou reprise du bail existant), il reste dans le champ d’application de la Taxe à la valeur ajoutée jusqu’à la fin de la 20ème année à compter de la date d’entrée dans le régime du premier investisseur.

Aucun flux de TVA n'est effectué  lors de la vente et aucune taxes n’est à restituer à l’état. La taxe ne serait remboursable, par vingtième, que si le bail commercial étant rompu, le bien sortait du champ d’application de la TVA. Parce qu'elle concerne une transaction sur un bien non taxable , la TVA comprise dans les honoraires de transaction est déductible, et donc récupérable. 

L’application de l’article 257 bis du CGI n’est pas applicable en cas d’acquisition par un acteur professionnel qui ne comptabiliserait pas son acquisition en immobilisation, mais en stock (cas des marchands de biens par exemple). Dans ce cas, les vendeurs optent pour la TVA immobilière à la revente. Le professionnel revendra ensuite en TVA immobilière également. Ce schéma a l’avantage d’être complétement transparent pour l’investisseur vendeur (pas de taxes à rembourser non plus),. Mais il présente l’inconvénient pour l’acheteur final de faire repartir l’obligation fiscale des 20 ans de conservation à compter de sa propre acquisition.

En cas de sortie prématurée du bail commercial et de la disparition des services rendus aux occupants, un remboursement de tva partiel pourrait alors être exigé.

De façon plus rare, l’on pourra trouver sur le marché secondaire, des appartements LMNP dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1996. Dans ce cas, l’obligation de rester dans le champ d’application de la TVA n’était pas de 20 ans, mais de 10 ans. En conséquence, les obligations fiscales étant éteintes, l’article 257 bis ne trouve pas matière à s’appliquer, entre 2 investisseurs LMNP.

Le calcul des plus values LMNP en cas de revente est le même que pour les cessions immobilières des particuliers. Dans une résidence de services, Il y a lieu évidemment de considérer les valeurs de vente et d’achat hors taxes et pas TTC, pour les modalités de calculs. De même, les habituels frais de commercialisations, payés lors de l’achat du LMNP sont à intégrer dans les calculs.

La plus-value immobilière est calculée par le notaire à la vente, et payée directement au trésor public par l’office notarial.

La nouveauté du 12 octobre 2023 qui a fait le buzz et ... pschitt

Dans le cadre de l'examen de la PLF 2024 en commission  des finances, les députés ont voté le 12 octobre 2023 un amendement  n°I-CF2789 présenté par le député Christophe Plassard (groupe Horizons) , qui , s'il était ensuite retenu par l'Assemblée nationale lors du vote définitif aurait des conséquences sérieuses et négatives sur la  plus value à la revente de biens LMNP.

Selon l’exposé des motifs, il s’agit de « diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme ». Les meublés « font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location », affirme le groupe Horizons.

Selon les auteurs, l'une des singularités fiscales de la location de meublés réside dans " la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value ", alors que dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n'est pas permise. Ils estiment que leur amendement " corrige cette anomalie en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel ".

Tel que rédigé, l'amendement ne concerne pas que les locations "courtes durées", mais s'appliquerait à l'ensemble des biens meublés sous la fiscalité LMNP. Sa rédaction n 'est donc pas en ligne avec l'exposé des motifs.

Cet amendement a été largement repris  par la presse spécialisée et par les conseils en patrimoine, et une multitude d'observateurs qui y ont vu "LA FIN DU LMNP". Sans beaucoup de prudence, en oubliant les processus conduisant à l'adoption du PLF 2024, qui pouvait également être adopté via le 49.3, ces commentaires ont ajouté de la confusion à la confusion.  

En conclusion, cet amendement n'a pas été retenu dans le texte à l'Assemblée nationale et les règles de calculs de la plus value n'ont  pas changé.

Mais cela montre une tendance de fond qui conduira à n 'en pas douter, à  voir un jour la fiscalité du meublé remise en cause ou harmonisée avec la fiscalité de la location nue, notamment pour favoriser les locations longues au détriment des locations de courts séjours de type AirBnB

L’investisseur LMP, dont le chiffre d’affaires est inférieur à 90K/an, est exonéré de plus-values après 5 ans d’activité. L’investisseur LMP déclare sa situation au moment de la vente et apporte au notaire les justifications nécessaires de sa situation au 31 décembre de l’année précédente (souvent attestation de l’expert-comptable).

Le statut LMP ou LMNP s’apprécie sur l’année en cours de la vente. Il peut faire l’objet d’une régularisation postérieurement à la vente. Un investisseur peut avoir été LMP au 31/12 de l’année précédente, ne pas payer de plus-value au moment de la vente.  Mais il peut être finalement LMNP au titre de l’année en cours, et donc devoir faire une régularisation postérieurement.

Les investisseurs LMP dont le chiffre d’affaires est supérieur à 90 000 euros/an ne sont pas concernés par l’exonération de plus value de 5 ans.

Les propriétaires de résidences gérées, non-résidents, domiciliés dans des pays hors UE, Islande et Norvège, doivent avoir un représentant fiscal accrédité pour toute cession supérieure à 150 000 euros,   Les vendeurs domiciliés dans l'UE, l Islande et la Norvège sont donc dispensés de cette formalité.

Des sociétés spécialisées ayant un agréement fiscal permanent peuvent prendre en charge ces obligations pour le compte du propriétaire vendeur.

Les points de vigilance quand on est vendeur sur le marché secondaire :

• S'assurer que l'acheteur reprend bien le bail commercial et comprend bien son engagement en terme de TVA
• S'assurer que l'acheteur remplit bien ses obligations d'inscription en tant que redevable de la taxe à la valeur ajoutée. Ce point est important et doit être vérifié postérieurement à la vente.
• S'assurer que la revente est bien effectuée dans le cadre de l'article 257 bis du CGI
• Communiquer la totalité des échanges avec l'exploitant et ne pas omettre les demandes de renouvellement de baux, les propositions d'avenants, les demandes de changements de meubles ou de travaux privatifs, les gros travaux prévus...
• Communiquer la totalité des informations disponibles pour ne rien cacher (plan travaux, difficultés de l'exploitant, projet de départ du gestionnaire , conformité, contentieux dans la copropriété...)
• ne pas omettre de vérifier ou faire vérifier le respect de la règle des 9 ans, en cas de revente à l 'issue du dispositif Censi Bouvard pour ne pas voir remis en cause l'avantage fiscal.
• Transmettre à son expert comptable les attestations de revente et les honoraires associés, pour la récupération de la TVA des honoraires de revente

• Plus de 7 000 lots LMNP revendus, soit 700 lots/an sur les 2 dernières années
• Une méthodologie de référencement efficace et reconnue
• Choisi par plusieurs réseaux bancaires pour assurer la liquidité des investissements immobiliers LMNP de leurs clients
• 20 collaborateurs répartis sur la France entière, dont 5 dédiés au suivi des actes et 6 au pilotage des ventes
• Des outils modernes : extranet, applications mobile, outils de back-office 2.0, logiciel CRM
• Régulièrement primé par la presse spécialisée (de 2017 à 2023) pour le sérieux de son référencement, Revenu Pierre est reconnue comme LE Spécialiste en Revente LMNP
• Nous sommes très peu actifs sur le segment des résidences de tourisme, depuis sa création. Les rares résidences sélectionnées auront souvent des semaines d'occupation au bénéfice des propriétaires