Simulateur LMNP gratuit 2026 — Calculez votre rendement, cash flow et fiscalité en ligne

Vous trouverez ici les grandes lignes d'une simulation LMNP en BIC réel, avec la comparaison avec le micro BIC. Le simulateur est mis à jour avec la Loi de finances 2026 et notamment la réintégration des amortissements lors de la revente.

Télécharger notre simulateur LMNP gratuit et réaliser vos simulations en toute autonomie.

Pour notre exemple, nous vous avons imaginé comme un investisseur qui aborde pour la première fois le statut LMNP. Votre choix se porte par exemple sur un appartement dans une résidence séniors, un bien pour lequel il y a une demande croissante et dont par conséquent la valorisation restera élevée. 

Données de simulation LMNP :

Vous souhaitez investir dans une résidence séniors sur le marché secondaire, ce qui vous permet de percevoir des loyers dès l'achat : vous sélectionnez un appartement meublé et équipé d’une valeur de 150 000 HT €. Le bail commercial que vous signez vous garantit pendant toute sa durée restant à courir un loyer annuel de 6 750 €, soit une rentabilité de près de 4,5%.

1) Acquisition du bien 

2) Données d'exploitation du bien

- Charges de copropriété : toutes les charges de copro sont déductibles

- Honoraires d'agence : charge d'exploitation.

- Frais de notaire : Charges d'exploitation ou amortissement. Ici amortissement

- Taxe foncière : la TF est également une charge d'exploitation - Ici 600 €

- Amortissement des meubles : sur 7 ans

- amortissement du bien : sur 30 ans, portant sur 80% de la valeur. Les 20% étant la valeur du terrain non amortissable

- Frais de gestion : pour mémoire . Déductible aussi . Mais souvent inexistant en résidences gérées

- Frais comptables : estimé  à 300 euros HT/an

- Intérêts : 2 250 € pour la 1ere année. Il s'agit de la partie intéret de votre échéance de pret.

 3) Résultats comptables la 1ère année

Le résultat fiscal donne un déficit fiscal de 1723 €, reportable sur 10 ans.  D'où une absence d impôts sur le revenu. 

Si vous aviez opté pour le micro BIIC, le résultat fiscal aurait été de + 3375 € qui aurait généré une imposition, fonction de votre tranche marginale d'imposition.

4) POUR EN SAVOIR PLUS SUR LES FONDAMENTAUX LMNP

5) POUR REALISER VOTRE SIMULATION AVEC NOTRE SIMULATEUR GRATUIT

Si vous souhaitez réaliser vous même votre simulation LMNP  cliquer ici pour  obtenir notre simulateur LMNP en autonomie

Ou utiliser le simulateur ci dessous 

Ce simulateur LMNP interactif vous permet de calculer en quelques secondes la rentabilité complète d'un investissement en location meublée non professionnelle. 

Il compare le régime réel et le micro-BIC, projette votre cash flow sur 20 ans, ou la durée que vous souhaiterez, calcule votre TRI et intègre la réforme fiscale 2026 (réintégration des amortissements à la revente pour le meublé classique, tourisme et affaires). 

Saisissez vos données, les résultats s'affichent instantanément.

Foire aux questions — Simulation LMNP

Qu'est-ce qu'une simulation LMNP au régime réel ? La simulation LMNP au régime réel consiste à projeter les revenus locatifs en déduisant toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, et surtout les amortissements du bien et du mobilier. L'amortissement est le mécanisme central du régime réel : il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat, réduisant ainsi le revenu imposable souvent à zéro.

Quelle est la différence entre régime réel et micro-BIC en LMNP ? Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers bruts. Le régime réel déduit les charges et amortissements réels. Dans la quasi-totalité des cas, le régime réel est plus avantageux dès que le bien est financé à crédit et génère des amortissements significatifs.

Comment calculer le cash flow d'un investissement LMNP ? Le cash flow mensuel est la différence entre le loyer encaissé et toutes les sorties de trésorerie : mensualité de crédit, charges, taxe foncière, frais de gestion. Le simulateur ci-dessus le calcule automatiquement mois par mois sur toute la durée de l'investissement.

La réforme 2026 change-t-elle le calcul de la plus-value LMNP ? Oui. Depuis la loi de finances 2025 (applicable en 2026), les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans la base imposable à la revente pour le meublé classique, les résidences de tourisme et les résidences d'affaires. Les résidences étudiantes, EHPAD et seniors restent exemptées. Le simulateur intègre cette réforme et compare les deux régimes.

Quel TRI attendre d'un investissement LMNP ? Le TRI (Taux de Rendement Interne) d'un investissement LMNP varie selon le prix d'achat, le loyer, la durée de détention et la plus-value à la revente. Il se situe généralement entre 4% et 8% net pour un bien bien sélectionné sur le marché secondaire. Le simulateur le calcule automatiquement en intégrant l'impôt sur la plus-value.