Foire aux questions — Simulateur LMNP & simulation LMNP
Qu'est-ce qu'une simulation LMNP au régime réel ? La simulation LMNP au régime réel consiste à projeter les revenus locatifs en déduisant toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, et surtout les amortissements du bien et du mobilier. L'amortissement est le mécanisme central du régime réel : il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat, réduisant ainsi le revenu imposable souvent à zéro. Le simulateur en ligne est à jour de la loi de finances 2026
Comment fonctionne ce simulateur LMNP ? Le simulateur LMNP fonctionne en trois étapes : vous renseignez le prix d'achat du bien, le loyer prévisionnel et les conditions de financement (apport, taux, durée), puis vous choisissez le régime fiscal à comparer (réel ou micro-BIC). Le simulateur calcule alors automatiquement, mois par mois et sur toute la durée de détention, le cash-flow, le TRI et l'impôt dû dans chaque régime, en intégrant les amortissements du bien et du mobilier. Il tient compte de la réforme 2026 sur la réintégration des amortissements à la revente et compare les deux régimes fiscaux pour identifier le plus avantageux. Le résultat s'affiche instantanément et gratuitement, sans inscription.
Quelle est la différence entre régime réel et micro-BIC en LMNP ? Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers bruts. Le régime réel déduit les charges et amortissements réels. Dans la quasi-totalité des cas, le régime réel est plus avantageux dès que le bien est financé à crédit et génère des amortissements significatifs.
Comment calculer le cash flow d'un investissement LMNP ? Le cash flow mensuel est la différence entre le loyer encaissé et toutes les sorties de trésorerie : mensualité de crédit, charges, taxe foncière, frais de gestion. Le simulateur ci-dessus le calcule automatiquement mois par mois sur toute la durée de l'investissement.
La réforme 2026 change-t-elle le calcul de la plus-value LMNP ? Oui. Depuis la loi de finances 2025 (applicable en 2026), les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans la base imposable à la revente pour le meublé classique, les résidences de tourisme et les résidences d'affaires. Les résidences étudiantes, EHPAD et seniors restent exemptées. Le simulateur intègre cette réforme et compare les deux régimes.
Quel TRI attendre d'un investissement LMNP ? Le TRI (Taux de Rendement Interne) d'un investissement LMNP varie selon le prix d'achat, le loyer, la durée de détention et la plus-value à la revente. Il se situe généralement entre 4% et 8% net pour un bien bien sélectionné sur le marché secondaire. Le simulateur le calcule automatiquement en intégrant l'impôt sur la plus-value.
