INVESTISSEMENT LMNP ANCIEN - ACHAT en résidence gérée : Investir sur le Marché secondaire (occasion)

Pour réaliser un investissement LMNP dans une résidence gérée, vous pouvez :

• Faire appel à un conseil en gestion de patrimoine
• Vous appuyer sur les sélections des plates formes immobilières spécialisées en LMNP et vous faire accompagner
• Réaliser vous-même votre propre sélection

Si vous avez une bonne connaissance des règles juridiques et fiscales touchant à la location meublée, et si vous avez le temps nécessaire à consacrer à la recherche de biens en vente, rien n’exclut que vous soyez un excellent chasseur immobilier pour constituer votre patrimoine LMNP.  Vous aurez alors à répondre aux questions « quels critères  de sélection », « comment choisir », comment rédiger une offre… 
Le plus probable est que vous choisissiez les 2 premières options (le CGP ou la plateforme LMNP).

Dans tous les cas, une acquisition LMNP ressemble à une acquisition immobilière classique, avec en plus les thèmes suivants à traiter :

• Choisir son régime fiscal (BIC réel ou micro BIC)
• Mettre en place la comptabilité
• Respecter les délais déclarations fiscales
• Suivre son investissement
• Eviter les chausses trappes
• Se former aux renouvellements des baux commerciaux
• Répondre aux questions de l’administration fiscales

En conclusion, acheter un bien LMNP en immobilier géré ne s’improvise pas. La rentabilité n’est pas, et de loin, le seul critère à prendre en compte lors de son investissement. Un accompagnement professionnel s’impose.

Le choix d’un investissement LMNP en résidence gérée repose sur les 5 critères suivants :

• Critère 1 : L’emplacement en considération de la destination de la résidence.
  Une résidence seniors sera par exemple prioritairement située en cœur de ville, avec des services accessibles et des transports faciles d’accès. Une résidence d’affaires sera située dans les quartiers d’affaires, et une résidence d’étudiants aura des moyens de transports à proximité immédiate. Nous éviterons en 2021 certaines résidences d’affaires trop liées aux aéroports, ou les résidences de tourisme qui ne fonctionnent que sur une seule saison (été ou hiver), ou des résidences seniors nécessitant l’usage de voitures pour accéder aux centres villes. L’emplacement sera donc analysé en fonction de la nature de la résidence.
• Critère 2 : la profitabilité de la résidence. 
  Il est utile d’analyser les comptes d’exploitation de la résidence pour s’assurer que le gestionnaire soit en situation de réaliser des résultats positifs, lui permettant d’entretenir correctement et d’investir dans son outil de travail. Les taux d’efforts des loyers comparés au chiffre d’affaires seront analysés, un loyer trop élevé étant souvent le premier signe d’une exploitation faiblement rentable. Un taux d’effort de 20 % en EHPAD par exemple est un coefficient maximum dans les sélections de résidences. Une taille critique minimum est une condition permettant au gestionnaire exploitant de mieux amortir ses coûts fixes et donc d’optimiser son compte d’exploitation.
• Critère 3 : une résidence aux normes. 
  Le respect des normes sera un critère à vérifier, notamment dans les EHPAD. Il pourra être utile de vérifier les résultats des commissions de sécurité, et de demander des précisions sur l’existence d’un plan de travaux. Les travaux passés réalisés seront un bon indicateur, tout comme les projets d’amélioration, de montée en gamme ou de rénovation.
• Critère 4 : la solidité du gestionnaire exploitant.
  La santé financière du gestionnaire de la résidence est un point essentiel. L’analyse d’un gestionnaire exploitant devra aussi être faite aux regards de ses capacités opérationnelles : ses équipes, ses moyens techniques, ses capacités à optimiser le remplissage de la résidence. Depuis la crise sanitaire de 2020, le comportement de l’exploitant avec ses bailleurs est aussi devenu un critère de sélection. Les gestionnaires qui ont honoré 100% de leurs engagements contractuels, ou qui ont respectueusement négocié avec leurs propriétaires, seront à privilégier.
• Critère 5 : la clarté du bail commercial.
  La durée du bail commercial restant à courir et son caractère ferme ou en 3/6/9, ou en tacite reconduction , sera un critère de solidité. Les cautions dans le bail (société mère), les clauses résolutoires, les conditions de renouvellement des meubles, les indexations de loyers, la répartition des charges sont les autres critères à analyser

La sélection d’une résidence gérée pour en faire un investissement LMNP réussi nécessite un accompagnement, ou une certaine expertise. Les conseils en gestion de patrimoine ayant une expertise dans le domaine permettront de sécuriser les opérations. Il sera toujours utile de vérifier leur domaine de compétence dans la location meublée, en s’assurant que ceux-ci appuient leurs conseils sur les référencements de plateformes spécialisées, comme Revenu Pierre.

La localisation de votre investissement LMNP est un choix qui résulte des réponses aux questions suivantes :

• La résidence est elle située dans une région en développement, eu égard à la destination de la résidence ?
• A long terme, sans la perspective d’une 2^ème vie du bien immobilier, suis-je susceptible de le gérer moi-même ?
• Les évolutions climatiques auront-elles un impact sur la valorisation de mon investissement ?
• Les évolutions sociologiques auront-elles un impact sur mon investissement immobilier ?

S’il est admis que les régions Sud Est, Sud Ouest et du littoral atlantique attirent une proportion croissante de personnes âgées, on préfèrera investir en résidences seniors ou en ehpad dans ces régions.

Les grandes villes étudiantes (Aix, Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nancy, Strasbourg, Lille, Nantes, Rennes, Clermont Ferrand, Montpellier) restent des destinations à privilégier pour les investissements LMNP en résidences d’étudiants. Mais une connaissance fine des marchés locaux et les mouvements attendus dans l'implantation des écoles ou des regroupements d’université, peuvent aussi donner lieu à des choix judicieux. (exemple Orleans, ou St Etienne)

Le choix de la proximité géographique par rapport à sa région de domicile peut être un choix à moyen terme. Cela pourra faciliter la gestion en cas de gestion libre, ou permet de mieux comprendre les évolutions régionales que l'on vit au quotidien. La proximité géographique peut être retenue en cas d’investissement dans des résidences d’étudiants, seniors ou de tourisme. C’est beaucoup moins opportun en EHPAD.

Enfin, le choix des villes n°2 peut s’avérer judicieux à moyen terme, notamment pour les résidences seniors, si l’on croit à l’évolution sociologique récente d’une croissance des villes moyennes, expliquée par une recherche de qualité de vie et par l’essor du télétravail.

L'emplacement d'une résidence est le premier critère de choix. Aussi, pour vous donner des premiers éléments précis et concrets, nous vous proposons une analyse des principales villes de France où investir, quartier par quartier. 

(carte de France interactive)

Hauts de France : Lille

Normandie : Caen

Bretagne : Rennes

Pays de Loire : Nantes

Nouvelle Aquitaine : Poitiers Bordeaux

Occitanie : Toulouse   Montpellier

Sud : Nice  Aix en Provence

Auvergne Rhône Alpes : Clermont-Ferrand Lyon     

Saint-Etienne   Grenoble

Centre Val de Loire : Angers   Tours  Orléans

Bourgogne Franche Comté : Dijon

Grand Est : Reims Nancy  Strasbourg

Avant d’investir en LMNP, Il est important de se poser les bonnes questions :

• Investir pour quoi :  objectif de complément de retraite, de constitution de patrimoine , de succession ? sur quel horizon de temps ?
• Suis-je autonome dans ma gestion immobilière ou je souhaite déléguer la gestion ?
• Définir les actifs immobiliers que je comprends et qui peuvent entrer dans mes objectifs ?
• Définir le niveau de risque souhaité et ne pas oublier que l’immobilier reste de l immobilier, c’est-à-dire avec des aléas et qu’il est sage de conserver de la capacité financière pour faire face à  des loyers impayés, des travaux inattendus ou des incidents imprévisibles

Une fois ces préalables posés et compris, vous êtes prêts pour vos faire accompagner :

• En vous faisant proposer des choix d’investissements multiples
• En faisant réaliser des simulations financières
• En vous rendant sur place. Pas forcément en visitant le bien en résidence gérée, mais en visitant la résidence
• En écoutant vos conseils pour le choix du notaire, de l’expert comptable : il est important que les professionnels choisis aient une expérience en immobilier géré

Vous passerez par une promesse de vente, qui comporte quelques spécificités, et vous deviendrez propriétaire au bout de 3 à 4 mois, une fois les dossiers finalisés et les droits de préemptions et de préférence purgés. S’il est bien rare de voir une commune préempter un appartement LMNP en bail commercial, il n’est pas rare de voir un gestionnaire exploitant user de son droit de préférence, et acquérir à votre place. Vous retrouverez le même lot, soit dans le patrimoine de l’exploitant, soit, plus souvent, revendu 30% plus cher avec un nouveau bail commercial.

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