La Location meublée en résidence de services gérée
L investissement en location meublée devient l’un des investissements les plus intéressants s’il est réalisé, en immobilier géré, dans une résidence de services , quelquefois appelée résidence LMNP, sélectionnée avec rigueur.
L'investissement en immobilier géré présente des atouts, et en voici les 6 principaux avantages :
1. UNE GESTION DÉLÉGUÉE DE LA RESIDENCE
En immobilier géré, une société, appelée “gestionnaire” ou “exploitant”, veille au bon fonctionnement de la résidence, et à son remplissage. L’exploitant assure l’entretien et la gestion courante du bien. A ce titre, il assure tous les risques locatifs habituellement pris par un propriétaire. Le propriétaire ne prendra en charge que le renouvellement du mobilier, la taxe foncière ou les gros travaux (article 606 du code civil).
La délégation de la gestion correspond aux investisseurs ne disposant pas du temps ou des connaissances nécessaires. Il permet de s'appuyer sur l'expertise d'un gestionnaire exploitant, un métier de type hôtelier. La délégation de la gestion fait reposer sur la qualité, le sérieux et l'expertise de ce gestionnaire, un aspect essentiel du maintien de la valorisation de l'actif immobilier dans le temps.
2. DES REVENUS SÉCURISÉS PAR UN BAIL COMMERCIAL
Dans une résidence gérée, le propriétaire perçoit un loyer quel que soit le taux d’occupation des logements. En effet, c’est l’exploitant qui verse les revenus au propriétaire : exploitant et acquéreur sont liés par un contrat spécifique : le bail commercial, d’une durée de 9 à 12 ans.
Le bail commercial étant un point essentiel du dispositif, il est important que le preneur à bail (l'exploitant) dispose des moyens humains et financiers pour maitriser son risque et gérer dans des conditions économiques profitables pour lui.
La qualité du bail commercial et sa rédaction pointue ne doit pas faire oublier que les autres critères de sélection sont aussi importants. Un bon bail commercial, sur une résidence mal placée ou avec un exploitant peu performant, ne résistera pas aux réalités économiques.
Le titulaire du bail commercial bénéficie du droit au renouvellement de son bail à son échéance et ne peut pas être évincé sans paiement d'une indemnité d'éviction
3. DES RENTABILITÉS SOUTENUES
Ajoutons à cela une rentabilité moyenne à 4,5 % des biens en LMNP, et nous obtenons un des meilleurs ratios rendement/risque du marché. En bénéficiant de l’effet de levier du crédit, on peut même passer à 7 % de rentabilité.
La notion de rentabilité est certes importante, mais doit être relativisée. Une rentabilité de 4% sur une valeur de 100 00 euros , peut être plus adéquate qu'une rentabilité de 4,1% sur une actif de 120 000 euros. Le risque locatif est à prendre en compte et le niveau de loyer payé par le gestionnaire doit être acceptable.
4. UNE FISCALITÉ ALLÉGÉE (LMNP au BIC REEL)
L’investisseur peut choisir le régime micro-BIC (imposés sur 50 % des revenus nets) ou BIC réel (permettant l’amortissement des actifs). Le régime du BIC réel permet de générer des revenus peu ou pas taxés pendant une durée longue, à la différence des revenus fonciers, largement imposés. Les biens en LMNP en résidences gérées permettent de récupérer la TVA de l’investissement (20% du prix neuf).
La fiscalité de la location meublée est certainement un des points essentiels pris en compte par les investisseurs.
5. DES ACTIFS UTILES ET ACCESSIBLES
Les résidences services, gérées par un exploitant unique et financées par des investisseurs privés en location meublée, sont des actifs utiles à la société, car ils répondent à des besoins pas totalement couverts par les services publics.
Le secteur des résidences d'étudiants, et surtout le secteur des résidences seniors est promis à un développement significatif dans les 10 ans à venir, compte tenu des besoins non couverts actuellement et des évolutions démographiques attendues.
La demande est donc très élevée pour ce type d’actifs. Les logements dans une résidence LMNP vont du studio au 3 pièces et Revenu Pierre propose des biens , dans des résidences d'étudiants à partir de 60 000 € HT. Les résidences seniors sont généralement accessibles à partir de 130 000 euros.
6. UN MARCHE DE LA REVENTE ORGANISE
La liquidité des biens en bail commercial - la Revente LMNP - dans des résidences gérées est globalement bien assurée pour les actifs de qualité.
C'est un marché dans lequel les meilleurs lots se revendent en 2 mois (biens avec des baux longs et des gestionnaires solides, résidences aux norme, résidences bénéficiaires), avec notamment une bonne revente des lots issus des dispositifs Censi Bouvard.
Mais on trouve aussi de grosses difficultés de revente pour les lots gérés par des exploitants défaillants ou qui doivent assurer des loyers trop élevés, notamment quand les prix de départ (neuf) étaient trop élevés.
La crise sanitaire de 2020/2021 a été un bon révélateur des situations qui ont bien résisté à la crise, mais aussi des segments ou des résidences fragiles ou des exploitants qui ont montré des difficultés. De très bonnes satisfactions ont co-existé avec des situations économiques difficiles