Investissement et achat d'un appartement en Résidence séniors (LMNP)

Qu'est-ce qu'une résidence senior ?

Les résidences séniors sont des établissements réservés aux personnes âgées autonomes, le plus souvent de 60 à 80 ans, composés d'appartements (du studio au 4 pièces, parfois des maisons de plain-pied) meublés et équipés pour compenser la perte d'autonomie et d'espaces communs de convivialité (restaurant, salle de cinéma, grand salon, salle de sport...), et qui proposent des services para-hôteliers et des services de loisirs et de divertissement.

Créé à la fin des années 70, le concept diffère de la maison de retraite classique médicalisée. Offrant des cadres et prestations souvent haut de gamme, le but de ses résidences est d’apporter un maximum de confort à leurs résidents pour maintenir leur autonomie le plus longtemps possible. Aucune résidence senior n'a connu les problèmes de maltraitance comme ceux constatés en EHPAD. A noter que les logements en résidences seniors ne comportent pas d'équipement médical coûteux et devant être remplacé régulièrement.

Quels sont les services proposés en résidences seniors ?Pour bénéficier de l'appellation “résidence services”, l’établissement doit assurer au moins 3 des 4 prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Mais les gestionnaires proposent bien souvent toute une gamme de services supplémentaires : accès sécurisé, restaurants, bars, salons de thé, coiffures, piscines, sorties culturelles et équipe à disposition 24/7… Tout est fait pour conserver du lien social et demeurer en sécurité.

Une résidence senior ne peut être construite ni exploitée sans arrêté préfectoral d'autorisation. En outre, les résidences seniors, souhaitant être éligibles à l’aide sociale, doivent obtenir une habilitation spécifique.

Cette autorisation préfectorale, valable 15 ans, est renouvelée à la suite d’une visite de conformité. Cet encadrement est une garantie pour les résidents, mais aussi pour la pérennité d'un investissement LMNP. Autre gage de qualité : le label Viseha, mis en place ces dernières années par les deux principaux syndicats professionnels avec le concours de l'AFNOR Certification, reçoit de nombreuses candidatures et se répand parmi les résidences seniors.

Pourquoi le marché des résidences seniors est-il porteur ?

On compte aujourd’hui plus de 15 millions de personnes âgées de + 60 ans. En 2060, une personne sur 3 - plus de 22 millions - aura plus de 60 ans. Face à cette tendance lourde de la démographie, l'offre reste très insuffisante. Un chiffre le confirme : 20% des plus de 60 ans souhaitent habiter dans une résidence senior adaptée à leurs besoins, ce qui représente 10 fois l’offre de logements actuellement disponible.

Par ailleurs, la génération des "papy-boomers" remplace l'ancienne "génération silencieuse", pour qui la retraite et le vieillissement étaient subis. En meilleure forme physique, plus actifs, plus exigeants, hédonistes et demandeurs de lien social, les "papy-boomers" considèrent les résidences seniors comme une solution positive à adopter, pourvu que le niveau de service soit au rendez-vous. Ils incitent les promoteurs et les gestionnaires à innover, et à rajeunir leur parc de résidences. Seuls les gestionnaires réellement importants ont les moyens de suivre cette évolution.

En quoi les résidences seniors sont-elles une solution favorable à l'investisseur LMNP ?

Rappelons ici rapidement les traits du statut LMNP. Institué en 1949, c'est la plus ancienne niche fiscale de France, conçue pour inciter les particuliers à mettre en location des appartements meublés. Le principal avantage de sa fiscalité est la possibilité de réduire l'assiette fiscale de ses revenus locatifs en déduisant les charges et les amortissements du bien. Ces revenus deviennent le plus souvent non-imposables, et ce sur une longue période. Voyons maintenant les avantages apportés par un investissement en résidence de services, come les résidences seniors.

1 - La gestion des biens LMNP est entièrement déléguée

Contrairement à l’immobilier classique où le propriétaire doit s'occuper de la gestion, ou la confier à une agence, ici le propriétaire délègue toute la gestion de son bien à un locataire unique, la société gestionnaire, qui sera seule à s’occuper de l’exploitation de la résidence. Trouver un locataire, percevoir ses loyers et recouvrer les éventuels impayés, planifier les travaux d'entretien, réaliser les travaux d'urgence, assurer les services... tout est du ressort du gestionnaire. Gestionnaire qui s'engage à verser un loyer, que le logement soit occupé ou non. Il n'y a aucun souci ni contrainte de gestion pour l'investisseur.

2 - La plupart des gestionnaires se sont renforcés ces dernières années et sont des sociétés solides aujourd'hui

Soutenus par des groupes puissants, les résidences de services pour seniors se sont développées rapidement depuis 10 ans . À elle seule, l’enseigne Domitys, leader du marché, représentait 21% des appartements en résidences seniors à fin 2021 Derrière Domitys, quatre enseignes dépassaient la barre symbolique des 5% de parts de marché (total logements). Il s’agit des Senioriales, des Girandières, des Jardins d’Arcadie et des Villages d’Or.

Le top 5 du marché est stable depuis plusieurs années maintenant. La nouveauté vient plutôt de l’émergence d’un top 6 à 10 plus solide qui illustre la maturation grandissante du marché.

Les logements peuvent être acquis sur le marché primaire - neuf - par des grands institutionnels (Korian, AG2R, la Poste) ou des investisseurs particuliers via le statut LMNP, et revendus ensuite sur le marché secondaire, aujourd'hui particulièrement actif. Bien investir en résidences seniors nécessite de bien comprendre les perspectives de ce marché.

3 - La rentabilité est attractive

Un investissement en résidence senior, avec un bail commercial, vous procure une forte rentabilité, généralement comprise entre 3,3 et 4,5% nets de charges et de fiscalité. Vous n’avez aucune charge à assumer, hormis la taxe foncière et les charges de copropriété, et donc aucune dépense imprévue qui viendrait diminuer la rentabilité de votre bien à long terme.

4 - L'investissement LMNP est garanti par le bail commercial

En investissant dans un bien avec un bail commercial ayant encore plusieurs années à courir, l'investisseur LMNP a, écrits noir sur blanc, tous les points-clés de son opération. Il a ainsi la connaissance précise des loyers et des charges à venir, ainsi que des engagements du gestionnaire à son égard.

Car le principal avantage du bail commercial est la garantie contractuelle que le gestionnaire versera des loyers fixés préalablement, et éventuellement revalorisés chaque année. Et ce, quels que soient le taux de remplissage de la résidence, les frais de fonctionnement, les travaux de réfection, et la gestion du personnel et des locataires.

C'est le bail commercial qui peut faire de l’investissement en résidence seniors un très bon outil de rente, idéal pour préparer sa retraite.

5 - Une sécurité supplémentaire : la revente d'un bien en résidence senior est aisée

Le marché de l'occasion - dit marché secondaire - est bien développé, c'est donc la garantie d’une revente rapide et facile en cas de besoin. A condition d'avoir fait les bons choix quant au gestionnaire et à l'emplacement. Un investissement en résidence senior a une réelle et solide valeur patrimoniale, facilement convertible en liquidité.

Comment sélectionner un bien LMNP en résidence senior

2022 voit le parc français de résidences seniors atteindre et dépasser les 1000 unités. Si le concept de résidence senior est très porteur, toutes les résidences n'offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité à l'investisseur LMNP. Il convient de vérifier plusieurs points avant de se décider.

Critère 1 : L’emplacement

Les résidences seniors sont massivement situées en cœur de ville, voire en centres urbains, en villes-centres ou dans les communes de banlieue des unités urbaines de 15 000 habitants et plus. Ces zones disposent de services accessibles et de transports en commun faciles d’accès. Elles regroupaient 59,5% de la population des personnes âgées de 75 ans et plus lors du recensement de 2017 et concentrent 87,6% des logements à fin 2021.

Ainsi situées, les résidences services seniors peuvent répondre aux besoins des personnes âgées « fragilisées » vivant dans la périphérie de ces villes voire d’une partie des seniors vivant dans les couronnes périurbaines, soit des zones caractérisées par une forte croissance de populations âgées.

A contrario, il faut éviter les résidences seniors nécessitant l’usage de voitures pour accéder aux centres villes.

Critère 2 : la profitabilité de la résidence.

Pour s'assurer un investissement rentable sur le long terme, il faut s'assurer que le gestionnaire soit en situation de réaliser des résultats positifs, lui permettant d’investir. Une taille critique minimum - au moins 100 logements pour une résidence - est une condition permettant au gestionnaire exploitant de mieux amortir ses coûts fixes et donc d’optimiser son compte d’exploitation.

Critère 3 : une résidence aux normes.

Il faut vérifier les résultats des commissions de sécurité, et de demander des précisions sur l’existence d’un plan de travaux. Les travaux passés réalisés sont un bon indicateur, tout comme les projets d’amélioration, de montée en gamme ou de rénovation. Et ceux-ci sont très importants, le secteur devant envisager une véritable mutation, avec les attentes des "papy-boomers".

Critère 4 : la solidité du gestionnaire exploitant.

La santé financière du gestionnaire de la résidence est un point essentiel. Il faut analyser ses capacités opérationnelles : ses équipes, ses moyens techniques, ses capacités à optimiser le remplissage de la résidence. Aujourd'hui, le secteur des résidences seniors se consolide, avec un Top 10 rassurant pour les investisseurs.

Critère 5 : la clarté du bail commercial.

La durée du bail commercial restant à courir et son caractère ferme ou en 3/6/9, ou en tacite reconduction , sera un critère de solidité. Les cautions dans le bail (société mère), les clauses résolutoires, les conditions de renouvellement des meubles, les indexations de loyers, la répartition des charges sont les autres critères à analyser.

Dans quel objectif investir en résidence senior

Investir en résidences seniors est une décision utile, dans une société où la proportion des seniors va augmenter fortement pendant encore deux décennies. On peut donc penser que le législateur maintiendra toutes les incitations fiscales actuelles.

Et cet investissement présente deux avantages financiers et patrimoniaux :

• Acquérir un bien d'une forte valeur patrimoniale, qui gardera sa valeur au fil du temps

• S'assurer de revenus réguliers et garantis par le bail commercial

C'est pourquoi l'investissement en résidences seniors, qui est généralement plus élevé que celui en résidences étudiantes, et qui donc est entrepris plus tard dans la vie de l'investisseur, est intéressant pour financer les études de ses enfants et surtout, pour préparer sa retraite.