Comment puis-je protéger mon épargne de l’inflation ?
Comment puis-je compenser ma perte de revenus lors de ma retraite ?
Et si je loue, serai-je touché par les nouvelles réglementations énergétiques ?
C’est pour répondre à ces questions très pressantes aujourd’hui que nombre d’investisseurs se tournent vers la location meublée non-professionnelle (LMNP) en résidences gérées, dites « résidences de services ».
Les atouts de l’investissement LMNP en résidences gérées
- La défiscalisation des revenus. Après la fin du dispositif fiscal Censi-Bouvard et la réduction des avantages du Pinel, la LMNP reste la seule niche fiscale intéressante. Elle assure à l’investisseur, grâce à l'amortissement, une défiscalisation souvent complète de ses revenus locatifs : ceux-ci entrent dans la catégorie des revenus commerciaux, et non des revenus fonciers.
- Le respect des normes énergétiques. La location « classique » en appartement indépendant, gérée par une agence ou par le propriétaire-bailleur, est désormais concernée par la réglementation énergétique, de plus en plus stricte. Ainsi, les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, classés G dans le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. A l’inverse, même s'ils ne sont pas juridiquement pas concernés aujourd'hui, (car on n'est pas en résidence principale) , les lots LMNP que l on trouve sur le marché primaire ou secondaire excluent les appartements avec des DPE classés au dessus de D.
- L’investissement LMNP en résidence de services s'appuie sur une forte demande, notamment sur les marchés étudiants, seniors , ou le marché de la dépendance (ehpad)
Cependant, réussir son investissement en LMNP ne s’improvise pas. Il faut respecter quelques règles de bon sens.
5 règles simples pour réussir son investissement LMNP
- prendre en compte la fiscalité immobilière, en choisissant le régime BIC réel, qui permet de déduire ses charges et de déclarer l’amortissement de son bien.
- sélectionner des baux qui garantissent des indexations de loyers, pour suivre peu ou prou l'inflation. C'est le cas dans 25% des baux commerciaux en résidences gérées. Ainsi, au 1er janvier 2023, les indexations des loyers en EHPAD ont augmenté de 5,6%, pour les 80% des résidences qui suivent l'indice EHPAD.
- acquérir des biens qui auront un sens lors de la revente. Pour leur emplacement certes, mais aussi pour la profitabilité de la résidence, sa mise aux normes, la solidité de l’exploitant et la clarté du bail commercial.
- prendre en compte tous les paramètres de la gestion locative immobilière. Il faut anticiper les charges, les taxes, les travaux, et, pour la location en immobilier classique, la vacance locative, voire les impayés. L’un des avantages de la résidence gérée est sa lisibilité : son bail commercial est très souvent clair sur ces points.
- se faire accompagner par des professionnels : agence spécialisée en LMNP pour commencer, et expert-comptable compétent en LMNP, pour mettre en place une comptabilité saine. Etre investisseur LMNP suppose un minimum de rigueur comptable et fiscale.
Au vu des augmentations de volume constatées sur le marché secondaire du LMNP, tant en résidences gérées qu'en immobilier non géré, l'année 2023 sera une année en croissance sur l'investissement en immobilier meublé, qui continuera d’attirer de nouveaux investisseurs.