Gestionnaires d'EPHAD : poursuite de la consolidation du secteur

La consolidation du secteur des EHPAD se poursuit depuis plusieurs années.

Des opérations majeures ont eu lieu ces dernières années autour du capital des gestionnaires d'EHPAD : Colisée, Domidep, Domusvi, notamment,  qui ont atteint des tailles significatives avec l’aide de fonds d’investissement.

En 2020, Domidep, Colisée, DOmusvi, Emera, Omeris, Medicharme, Vivalto, ont tous réalisé des acquisitions en France ou à l’étranger (classement Top 15 des exploitants d'Ehpad). 

En 2021, plusieurs opérations ont également été initiées et rendues publiques ces derniers mois

1. Prise de participation majoritaire (50,72%) de DOMIDEP dans le Groupe ALMAGE
2. Acquisition en cours de SGMR (Les Opalines) par le groupe COLISEE
3. Cession par Korain de 32 établissements à Colisée (21 résidences) et à Vivalto (12 résidences)
4. Acquisition par le groupe BRIDGE de 3 EHPAD
5. Acquisition par le groupe DOMUSVi du groupe MADEOS

Ces opérations de rachat ou de consolidation, quand elles sont connues des investisseurs LMNP, sont souvent l’occasion pour eux de nous solliciter pour une estimation LMNP, en vue d’une potentielle revente EHPAD.

1. Prise de participation majoritaire de DOMIDEP dans ALMAGE et reprise de 5 établissements « les parentèles »

Au cours du 2^ème trimestre 2021, le groupe DOMIDEP a pris une participation majoritaire dans le groupe ALMAGE, et repris l’exploitation des 5 résidences du groupe exploitée sous la marque « les Parentèles », ces 5 résidences étant précédemment logées dans des filiales d’exploitation du groupe Almage.

Les établissements de Rueil Malmaison (92) et de Merignac (33) sont la propriété d’investissseurs LMNP, et pour partie d’un OPCI  (Rueil) .

La résidence (récente) de Mérignac a été majoritairement commercialisée par le groupe PRIMONIAL, ce groupe détenant alors les lots en cours de construction (promoteur Promoval), dans sa filiale marchands de biens.

La résidence de Rueil, propriété du groupe exploitant, a été mise en commercialisation par la Française AM (CD partenaires)) en 2014 via des conseils en gestion de patrimoine. Un OPCI a acquis en 2019 les lots appartenant encore au groupe exploitant, dans le cadre d’un nouveau bail long terme.

Les 3 autres résidences (Paris, province) appartiennent à des bailleurs sociaux.

La résidence de Fontainebleau (villa Baucis) , résidence historique du groupe Almage, reste exploitée par le groupe Almage, mais sa gestion ne semble par avoir été reprise opérationnellement par les services propriétaires de Domidep. Cette résidence est la propriété d’investisseurs LMNP

Le Revenu Pierre a revendu, dans le passé et encore très récemment des lots exploités par Almage, notamment dans les résidences de Mérignac et Rueil Malmaison.

2. Acquisition de SGMR (Les Opalines) par le groupe COLISEE

La presse spécialisée a annoncé en juillet, l’acquisition en cours (exclusivité négociée) par COLISEE du groupe SGMR (11^èmeopérateur français), fort de ses 47 établissements. L'opération a été réalisée fin 2021

Le groupe SGMR controlé par 2 groupes familiaux  exploite ses EHPAD sous ma marque « les Opalines ». Plusieurs établissements appartiennent à des investisseurs LMNP. Le groupe familial est aussi actionnaire , avec 2 autres familles de la société SGMR Ouest (marque les Jardins d’Iroise), qui n’est pas concerné par cette opération.

La valorisation annoncée (1,2 Mds euros) comporte également des murs et pas uniquement des sociétés d’exploitation.

Le Revenu Pierre a revendu dans le passé des lots dans la résidence de Chateauneuf les Martigues, exploitée par SGMR.

3. Cession par Korian de 32 établissements à Colisée (21 résidences) et à Vivalto (12 établissements)

Le groupe Korian a annoncé, pendant  l’été, la cession de 32 établissements aux groupe Colisée (21 résidences) et à Vivalto (12 résidences). Certains établissements appartiennent à des propriétaires LMNP qui n’ont à ce stade pas encore été informés, à notre connaissance.

Le groupe Colisée avait déjà réalisé des acquisitions de résidences exploitées précédemment par GDP Vendome

4. Acquisition par le groupe BRIDGE de 3 EHPAD

Le groupe BRIDGE, acteur indépendant, exploitant 26 établissements, a annoncé avoir acquis 3 résidences du groupe Philogeris. A notre connaissance, 2 résidences appartiennent à des investisseurs LMNP : La résidence Bois la Rose et la résidence Les Cèdres. Le Revenu Pierre n’a jamais revendu sur le marché secondaire ces 2 résidences. ( Mise à jour 15/01/22 : Une résidence à Nemours (ex Domidep)  est en cours de référencement...)

Le groupe Bridge s’est signalé en annonçant une levée de fonds significative de 180M€, effectuée par Montefiore Investissement, pour une prise de participation minoritaire.

Le groupe, peu connu des investisseurs LMNP, ambitionne de se classer dans le TOP 10 des exploitants d’EHPAD dans les prochaines années.

Mise à jour 15/01/22 : en fin d'année 2021, 6 nouvelles résidences intègrent le groupe.en Alsace et en PACA, dans le cadre d'un plan de croissance visant les 2500 lits, 112 M€ de CA et 30M d'ebitda à horizon 2025.

5. Acquisition par le groupe DOMUSVi du groupe MADEOS

Le groupe DOMUSVI a annoncé en octobre 2021, sous réserve de l’accord des autorités de la concurrence, l’acquisition du groupe MADEOS, autrefois identifié sous « groupe Germain » comprenant 45 résidences, essentiellement dans le SUD EST. La valorisation du groupe MADEOS n’a pas été annoncée , cet exploitant produisant un chiffre d’affaires de l’ordre de 125 M€.

A notre connaissance, plusieurs établissements appartiennent à des investisseurs LMNP.

Revenu Pierre n’a jamais revendu sur le marché secondaire des lots exploités par MADEOS.

Cette acquisition de Domusvi fait suite aux acquisitions en France en 2019 et 2020, des groupes Résidalya et les Matines, dont une partie des murs appartiennent à des investisseurs LMNP.

Conclusions :

La consolidation du secteur, et l’amélioration/restructuration de l’offre de soins qui en résulte, est un point positif et traduit la pertinence du modèle français qui s’est largement exporté. Ces opérations ne doivent pas faire oublier aux investisseurs LMNP que, si les acteurs consolidateurs du marché sont puissants et peu exposés aux risques de défauts, ceux-ci seront quelquefois amenés à rediscuter les baux commerciaux mis en place, lors des renouvellements, dans le cadre de plans travaux ou de mises aux normes, ou de restructuration qui peuvent intervenir.

Les politiques des différents opérateurs ne se ressemblent pas et ces opérations ont donné lieu à des renégociations quelquefois brutales. Les acquisitions des investisseurs LMNP sur le marché secondaire doivent tenir compte de critères précis, anticiper ces sujets, pour ne pas se retrouver brutalement en situation imprévue. Le rendement facial au jour J n’est pas, et de loin, le seul critère à retenir.

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