Le démembrement d'un bien immobilier est une solution pour transmettre votre patrimoine dans un cadre fiscal avantageux, tout en préservant vos intérêts financiers immédiats. En scindant la propriété du bien (usufruit et nue-propriété) le démembrement vous permettra d’anticiper votre succession et de diminuer les droits de succession dus par vos héritiers.

Cependant, pour le démembrement d'un bien LMNP, la donation en nue-propriété a des conséquences sur la fiscalité immédiate. Comme pour tout bien immobilier affecté à une activité économique (immobilier de bureau, également...) et par conséquent assujetti à la TVA, le démembrement peut entraîner une régularisation de TVA. En effet, dans le cas d’un démembrement, la nue-propriété doit être considérée comme n’étant pas affectée à l’activité de location et à ce titre, elle n’ouvre pas de droit à déduction. 

Le recours au démembrement de propriété lors d’une acquisition immobilière peut générer une rémanence de TVA, même si l’immeuble est affecté à une activité soumise à la TVA (cas des résidences gérées).

Pour éviter ce risque, la doctrine administrative indique depuis 2010 que le nu-propriétaire peut transférer à l’usufruitier le droit à déduction de la TVA d’amont dont il se trouve privé du fait de la perte du droit d’exploiter le bien pour réaliser une activité économique. Cela suppose toutefois que la nue-propriété et l’usufruit soient immobilisés en comptabilité  chez leurs détenteurs respectifs et que l’immeuble soit affecté à la réalisation d’une activité économique ouvrant droit à déduction (BOI-TVA-IMM-10-30 n° 190 et 200). 

Cette doctrine ne valait que pour la cession de l’usufruit par le détenteur d’un immeuble en pleine propriété (devenant nu-propriétaire du fait de cette cession). En pratique, un investisseur LMN pouvait céder l'usufruit à un autre investisseur, en transférant à celui ci sont droit à déduction, évitant ainsi une régularisation de la TVA récupérée initialement.

Elle a été récemment complétée : le transfert du droit à déduction est aussi possible lorsque le démembrement s’opère ab initio,(au départ)  mais à la condition que l’acquéreur de la nue-propriété ait, par ailleurs, une activité économique lui conférant la qualité d’assujetti à la TVA au moment de l’acquisition (réponses ministérielles des 2 avril 2019 n° 17324, 11 et 16 novembre 2021, n° 24228 et 39881). 

Cette condition supplémentaire s’appliquerait d’ailleurs aussi à la cession d’un usufruit, ce qui n’avait pas indiqué clairement jusqu’à présent.

Explications :

La nue-propriété n'est pas affectée à l'activité de location : la TVA n'est pas récupérable...

A défaut, la quote-part de TVA pesant sur la nue-propriété ne sera pas récupérable et devra être partiellement restituée au Trésor Public, par vingtième, si la possession du bien date de moins de 20 ans.  

• Par exemple, pour un bien acquis au prix de 100 000 € il y a 10 ans : la TVA a été récupérée à l'époque, pour un montant de 20 000 €. Ce bien fait l'objet d'un démembrement : la nue-propriété, comme souvent, est estimée à 60% de la valeur du bien. Il faudra donc reverser à l'administration fiscale 10 vingtièmes de la TVA d'origine, pour 60% de la valeur du bien, soit 6 000 € : ((20 000 € / 20) x 10) x 60%.

Ce principe s'applique également au cas où deux investisseurs achètent un bien en usufruit et en démembrement : il y a donc un nu-propriétaire et un usufruitier, qui exploite le bien. Mais, là encore, l'administration fiscale considère que "la nue-propriété doit être regardée comme n'étant pas affectée" à l'activité de location. Appliquée à la lettre, elle n'ouvre donc pas droit à la récupération de la TVA par le nu-propriétaire (BOI-TVA-IMM-10-30 n°190). 

... sauf si le nu-propriétaire déclare son intention d'exploitation et est déjà assujetti.

Pour que le nu-propriétaire puisse prétendre à la récupération de la TVA, il doit avoir être assujetti  à la TVA par ailleurs.

Ce qui peut sembler paradoxal pour un nu-propriétaire qui est forcément non-professionnel, mais qui est le cas pour un investisseur LMNP en résidences de services gérées, assujetti à la TVA sur option.

Si ces conditions sont respectées, la TVA et le démembrement en LMNP ne sont plus désormais incompatibles.

Voir les questions écrites posées  à l’Assemblée nationale (N°17425 de M. Éric Pauget). et au Sénat  http://www.senat.fr/questions/base/2021/qSEQ210824228.html