1. LE MARCHÉ DE LA DÉPENDANCE.
Avec l'augmentation de l'espérance de vie et le déficit d’hébergements et de prises en charge des personnes dépendantes, l’investissement en EHPAD, c'est à dire dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), est un marché de niche intéressant pour développer son patrimoine.
Le vieillissement de la population entraînant de fait une augmentation des personnes dépendantes, les besoins en EHPAD vont être de plus en plus importants dans les années à venir. Malgré ces perspectives de marché intéressantes, certains critères doivent être analysés avant d’investir dans une chambre en EHPAD afin de mettre toutes les chances de son côté pour réaliser un placement rentable.
COMMENT DÉFINIR LA DÉPENDANCE ?
Est définie comme dépendante, une personne âgée dont l’état de santé entraîne des incapacités, requérant un accompagnement pour actes de la vie quotidienne. Au 1e janvier 2015, 1,3 millions de personnes âgées étaient considérées comme dépendantes au sens de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) soit 7,8% des 60 ans ou plus.
En 2060, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindra 2,3 millions. En raison du vieillissement progressif de la population, la prise en charge des personnes âgées dépendantes va donc devenir un enjeu majeur de société pour les années à venir.
QUEL EST LE MARCHÉ DE LA DÉPENDANCE ?
Aujourd’hui, avec 89 lits en EHPAD pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus, la France souffre d’un lourd déficit de places disponibles alors que la demande est exponentielle. D’ici à 2025, près de 500 000 places supplémentaires seront nécessaires pour accueillir des personnes âgées dépendantes. Afin de combler le manque, les promoteurs et gestionnaires vont donc construire de nouvelles structures dédiées à la dépendance.
Investir dans un EHPAD est donc un placement utile, le taux de remplissage des EHPAD étant souvent proche de 100%.
2. QU’EST-CE QU’UN EHPAD ?
Un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une maison de retraite médicalisée proposant un accueil en chambre à ses résidents. Les EHPAD s’adressent à des personnes âgées de plus de 75 ans qui ont besoin d’un accompagnement dédié et de soins au quotidien. Les soins sont assurés par des professionnels de santé et l’EPHAD peut être spécialisé dans les maladies telles qu’Alzheimer ou Parkinson.
Pour être reconnue comme la résidence doit avoir conclu avec le Conseil Départemental et l'ARS (Agence Régionale de Santé) une convention tripartite, l’engageant à respecter un cahier des charges strictes pour assurer un accueil optimal des personnes dépendantes.
Comment définir la dépendance ?
Est considérée comme dépendante, une personne âgée dont l’état de santé entraîne des incapacités, requérant un accompagnement pour actes de la vie quotidienne. Au 1e janvier 2015, 1,3 millions de personnes âgées étaient considérées comme dépendantes au sens de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) soit 7,8% des 60 ans ou plus.
En 2060, selon le scénario intermédiaire des projections de dépendance de la CNSA, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindrait 2,3 millions. En raison du vieillissement progressif de la population, la prise en charge des personnes âgées dépendantes va donc devenir un enjeu majeur de société pour les années à venir.
3. QUELS AVANTAGES POUR INVESTIR EN RÉSIDENCE MÉDICALISÉE ?
Le marché de l'EHPAD détient par ailleurs un avantage concurrentiel important par rapport aux autres résidences de services que sont les résidences étudiantes ou de tourisme par exemple. Les EHPAD reçoivent un agrément délivré par l'État nécessaire à l’exploitation de ces établissements. Cela permet de proposer sur le marché une offre en adéquation avec la demande. Conséquence directe, les taux d'occupation des EHPAD sont en moyenne les plus élevés des résidences de services. Une étude récente effectuée sur l’ensemble des résidences EHPAD (privé/public/associatif) constate d’ailleurs un taux d’occupation moyen de 98%.
Investir en EHPAD consiste à acheter une chambre dans une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes. Un bail commercial est conclu avec l’exploitant de la résidence et non avec l’occupant de la chambre. L’exploitant s’occupe de la gestion locative de votre bien, vous percevez des loyers que la chambre soit occupée ou non et vous n’avez pas à vous occuper des réparations et travaux.
Le marché de l’investissement EHPAD offre des opportunités d’investissement intéressantes (Voir ici nos résidences référencées). En effet, le secteur des Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est un des marchés des plus lisibles et s’inscrit dans le cadre de mutations systémiques et de besoins fondamentaux, la démographie étant une des variables macroéconomiques les plus prévisibles.
Par ailleurs, le marché des EHPAD est un marché sensible est très encadré par les pouvoirs publics, avec pour objectif l’homogénéisation de la qualité et de l’éthique. Les établissements doivent ainsi répondre à des normes précises et évolutives définies notamment par la convention tripartite rendant l’investissement d’autant plus sécurisé.
Pour toutes ces raisons, l'achat EHPAD dans un établissement spécialisé est un marché porteur.
4. QUELS CRITÈRES À ÉTUDIER POUR UN INVESTISSEMENT ?
Néanmoins comme pout tout investissement immobilier, plusieurs critères sont à étudier avant de choisir son bien et d'investir en EHPAD.
Critère N°1 : l'état de la résidence et son obsolescence.
Critère N °2 : sa taille critique et son compte d'exploitation
Critère N° 3 : la qualité de l'exploitant et la qualité des services rendus
Critère N° 4 : longueur, solidité et clarté du bail commercial
Critère 5 : politique de l'exploitant vis à vis de son écosystème et notamment des bailleurs
En effet, outre la qualité du bien et les prestations proposées par l’exploitant, l’investisseur doit également analyser avec soin l’emplacement de la résidence (cadre chaleureux et sécurisant, à proximité de centres hospitaliers, d’accès facile préférence dans un quartier en manque d’établissements médicalisés), l'age de la résidence et le respect des normes actuelles, son plan travaux, mais également la qualité du gestionnaire et surtout le bail commercial qui va définir le montant des loyers et la répartition des charges et travaux entre les différentes parties (notamment les articles 605 et 606 du code civil).
Les gestionnaires exploitants d'EHPAD sont de grands groupes, avec des développements internationaux importants et une tendance à la concentration. Leur solidité financière sera un atout pour le paiement des loyers.
Plus encore que dans tout autre achat LMNP, l'achat en EHPAD suppose un vrai accompagnement et une vraie sélection.
Le professionnel qui va vous conseiller d'investir en EHPAD devra avoir des connaissances sur le marché et devra s'appuyer sur des plates formes de référencement sélectives, qui lui fourniront des arguments et des données sur la résidence dans laquelle vous pourriez investir.
Les taux de rendements affichés ne sont pas les seuls critères à prendre en compte. Un EHPAD à 4% de rendement avec un bail ferme de 9 à 12 ans peut être bien plus intéressant qu'un EHPAD à 5% avec un bail en tacite prolongation. De trop nombreux biens sont proposés, sans vrais argumentaires , avec des baux en tacite prolongation ou avec une échéance de bail très courte.
5. QUELS SONT LES PRINCIPAUX GESTIONNAIRES EXPLOITANTS D'EHPAD ?
KORIAN s’est constitué en 2001, a fusionné avec MÉDICA en 2014, pour donner naissance à l’un des leaders européens des maisons de retraites. KORIAN, ce sont plus de 47 000 collaborateurs, 304 résidences et 25 232 lits gérés en France. KORIAN est aussi présent avec une position de leader en Belgique et en Allemagne. L’Italie compte aussi parmi ses implantations. Au total, ce sont près de 72 000 lits regroupés au sein de 361 établissements qui constituent le portefeuille de KORIAN.
Coté en bourse , avec un flottant de 61%, son capital est en outre détenu principalement par PRÉDICA (Groupe BPCE) avec 24,38 % du capital et Malakoff (groupe de prévoyance) avec 7,68 % du capital. Le chiffre d’affaires réalisé en 2021 était de 4,3 milliards d’euros. Le groupe est dirigé par Madame Sophie Boissard.
L’activité de KORIAN s’articule autour de quatre marchés identifiés. Tous liés aux services d’accompagnement et de soins pour les seniors et personnes dépendantes. Les EHPAD bien sûr, les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR), les résidences seniors avec services (RSS) sous les marques "les Essentielles" ou "Casa Barbara" et les dispositifs de soins et d’hospitalisation à domicile (colocation entre seniors avec présence d’auxiliaires de vie permanentes par exemple), sous la marque "Ages et Vie"
La société ORPÉA a été créée en 1989 par Jean Claude Marian. Son capital social est de 80 769 796 euros. La société a réalisé, en 2021, un chiffre d’affaires d’environ 34,3 Md€. Elle dispose de près de 20 000 lits en France et plus de 43 000 hors de nos frontières (Belgique, Allemagne, Espagne, Italie, Autriche, Pologne, Suisse et République Tchèque.).
Le capital social du groupe ORPÉA (coté en bourse depuis 2002) est détenu par CPPIB (fonds de pension canadien), FFP Invest, Sofina. Le flottant en circulation est de 78 %.
A ce jour, le groupe administre un portefeuille de 665 établissements autour de cinq métiers liés à la prise en charge de nos seniors et de la dépendance : les maisons de retraite médicalisées, les résidences services pour seniors autonomes (RSS), les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR exploitées sous l’enseigne « CLINEA »), les cliniques psychiatriques (sous « CLINEA » également) et les services d’aide à domicile.
ORPÉA est ainsi devenu, au cours des années, 2ème exploitant français sur le secteur de la dépendance et le 1er en Europe.
Le Groupe DVD DOLCEA DOMUSVI a été créé le 1er janvier 2011. Après la fusion entre la société DOMUSVI et la société DOLCEA . Le capital du groupe est de 130 millions d’euros et compte parmi ses actionnaires les plus significatifs, le fonds d’investissement britannique « Intermediate Capital Group » (ICG) et Sagesse Retraite Santé (véhicule de placement contrôlé par Mr Yves Journel).
Depuis 2015, Il est dirigé par Mr Aymar Hénin. DOMUSVI administre environ 38 000 lits en France (211 résidences) et à l’étranger (154 résidences) grâce à l’intervention de 28 000 collaborateurs. Son activité est structurée autour de trois pôles : les maisons médicalisées, les résidences seniors et les services à la personne à domicile (y inclus les soins infirmiers).
MAISONS DE FAMILLE :
Maisons de famille est un groupe récent en comparaison des autres intervenants dans ce secteur d’activité. Sa création remonte à 2003, par la volonté de son fondateur, Mr Harmel. Le capital de la société s’établit à plus de 49 millions.
Un groupe aux particularismes bien marqués.
Ainsi, Maisons de Famille est actuellement essentiellement implantés à l’extérieur de nos frontières, pour plus de 90 % de ses capacités d’accueil. 16 établissements (1326 lits) dans l’Hexagone et, 146 à l’étranger (16 350 lits).
En 2014, son fondateur passe le témoin à Mr Philippe Tapié qui préside aux destinées de Maisons de famille. Le groupe dénombre un effectif de près de 6 000 collaborateurs.
Autre singularité, le groupe Maisons de Famille est entre les mains des fondateurs et majoritairement par le fonds d’investissement Creadev. Ce fonds n’est autre que le véhicule d’investissement de l’Association Familiale Mulliez (propriétaire Auchan, Décathlon).
Créé en 1988 par Patrick Teycheney et dirigé actuellement par Madame Christine Jeandel (ex-directrice Générale de MEDICA France durant 12 ans). Le groupe est le 4ème intervenant en France et en Europe par le nombre de lits et d’établissements administrés (365 résidences dont 195 en France et 19 000 salariés). Le chiffre d’affaires est supérieur au milliard d’euros. Le groupe est présent dans cinq pays européens et en Chine (à l’instar de KORIAN, ORPÉA, DOMUSVI).
COLISÉE est détenu par IK Investment Partners, et emploie 19 000 personnes. Les activités du groupe s’articulent autour de deux pôles : l’hébergement des personnes âgées dépendantes en maisons médicalisées et les services d’aide à domicile au travers de l’implantation de 70 structures dédiées.
La politique de développement passe par la croissance externe (intégration d’EHPAD en exploitation) en France où le groupe possède un vrai savoir-faire en matière de remise aux normes d’établissements « vieillissants ». Mais aussi à l’étranger avec l’Italie dont l’objectif affiché est l’ouverture de 80 000 places d’ici à 10 ans. La Chine est un autre axe d’expansion. et compte 4 établissements.
COLISÉE dispose des moyens de ses ambitions grâce à la force de frappe que lui procure ses actionnaires. Eurazeo en 2014, puis IJ Investment Partners à partir de 2017. De nombreuses acquisitions ont été annoncées ou réalisées en 2021 (SGMR, achat de résidences Korian...)
6. QUEL INVESTISSEMENT EHPAD FAUT-IL PRIVILÉGIER EN 2023 ?
Outre les critères déja évoqués plus haut, le comportement des exploitants d'ehpad vis à vis de ses propriétaires bailleurs d'une part ,et de ses clients d'autre part, se sont imposés comme étant essentiels.
Les exploitants qui ont une politique agressive de renouvellement de baux ou une politique immobilière qui ne tient pas compte de la nécessaire visibilité des propriétaires bailleurs qui ont financé leurs murs, ont vu leur image ternie. La confiance ayant diminué, la valeur des murs de ce type d'établissement aura tendance à se déprécier, les investisseurs souhaitant des rendements plus élévés pour tenir compte du risque.
Les exploitants qui ont fait la une de l'actualité l'an dernier suite aux accusations de maltraitance sont rejetés par les investisseurs et surtout par leurs conseils et par les grands distributeurs immobiliers.
Les exploitants qui ont mis en place des chartes et des règles de fonctionnement éthiques , et qui ont prouvé cela sur les dernières années , sont maintenant mis en avant et recherchés.
Les investissements en EHPAD ne sont pas basés sur les seuls critères financiers. Les exploitants qui ont choisi de devenir "Entreprise à Mission" , sont incontestablement à privilégier.
Nous recommanderons en priorité en 2023 , par ordre de priorité :
- Colisée , pour sa charte éthique et le comportement vis à vis des bailleurs
- les résidences des exploitants du TOP 5, qui ont moins de 10 ans et qui ont fait l'objet d'un renouvellement de bail commercial
- les résidences avec des baux long terme ferme , au détriment des baux en périodes triennales.
