De plus en plus d’investisseurs choisissent d’investir dans une chambre en EHPAD qui sera louée en location meublée LMNP. Ce n’est pas un hasard : selon l’Insee, on comptera 18,9 millions de Français d’au moins 65 ans en 2040, soit 5 millions de plus qu’en 2020. Le marché des maisons de retraite - qu'elles accueillent des seniors encore autonomes ou dépendants (cas des EHPAD) - est donc promis à un bel avenir. Dans cet article, nous faisons le point sur les travaux en EHPAD, un aspect à ne pas négliger avant d’acheter.
La répartition des charges dans le bail commercial
Lors d’un investissement en résidence de services gérée (résidence étudiants, résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence seniors ou EHPAD), l’acheteur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Ce contrat, d’une durée de 9 à 12 ans détermine toutes les modalités de la location LMNP (Location en Meublé Non Professionnel), que ce soit le montant du loyer, la fréquence de versement ou encore la répartition des charges que devront supporter l’exploitant de la résidence et le propriétaire-bailleur.
Les articles 605 et 606 du Code Civil
Lorsqu’on parle de travaux à réaliser dans un bâtiment destiné à l’hébergement, on distingue généralement les « travaux d'entretien » (article 605 du Code Civil) qui correspondent aux petites réparations comme le changement d’une porte ou la réparation d’une fuite d’eau, des « gros travaux » (article 606 du Code Civil) : pose d’une toiture, changement d’un ascenseur, ravalement de façade, etc. Dans le cadre d’un EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), on peut également ajouter les travaux spécifiques de remise en conformité liés à l’aspect médicalisé des locaux.
Vérifier le bail commercial
Il est important de bien étudier le bail commercial LMNP, car ces travaux peuvent être payés soit par la société qui gère la résidence, soit par les propriétaires-bailleurs. Ces charges doivent être maîtrisées par l’investisseur afin de ne pas rencontrer de mauvaises surprises qui pourraient réduire la rentabilité de l’investissement.
Par chance, dans les EHPAD, les travaux d’entretien, les gros travaux et les travaux de mise en conformité sont généralement pris en charge par le gestionnaire lors du premier bail, alors que ce n’est pas toujours le cas pour les autres types de résidences gérées (à contrôler dans le bail). Cela permet à l’exploitant de pouvoir intervenir plus rapidement afin de préserver la sécurité des personnes âgées et la bonne exploitation de la résidence.
Les problématiques liées aux travaux en EHPAD
Même si votre bail commercial de location LMNP en EHPAD indique que tous les travaux sont à la charge du gestionnaire de la résidence, d’autres paramètres doivent être pris en considération :
- La temporalité de la prise en charge. Certains baux commerciaux stipulent que l’exploitant prend à sa charge les travaux uniquement lors du premier bail (le plus souvent d’une durée de 9 ans) alors que les gros travaux commencent à apparaître généralement après une quinzaine d’années d’exploitation. Cette disposition sera ensuite soumise à négociation lors d’un renouvellement de bail… et parfois l’occasion de revoir le montant du loyer à la baisse en contrepartie. Malgré tout, les plus gros gestionnaires comme Korian–Medica, Orpéa, le Noble âge ou Domidep prennent quasi-systématiquement à leur charge les travaux d’entretien et les gros travaux, qu'il s'agisse d'un bail commercial neuf ou d'un renouvellement ;
- La spécificité du bâtiment. Un EHPAD est conçu pour un usage particulier et une catégorie d’usagers avec des besoins spécifiques : chambres médicalisées, salles de soins, nombreux espaces communs… qui déterminent la configuration des locaux et peuvent engendrer des frais d’entretien et de rénovation importants et le cas échéant, compliquer une éventuelle reconversion du site ;
- L’impact à la revente. Dans l’optique d’une revente de votre bien LMNP, l’état d’un bâtiment de la résidence sera un critère clé pour estimer le prix de vente. Tout risque de travaux important à prévoir pour le futur acheteur pourra se traduire par une décote sur le prix de vente.
L’achat d’une chambre dans un EHPAD, louée en LMNP, peut être un bon placement grâce à une fiscalité attractive et répond à un besoin de société. Cependant, il est primordial de porter une attention particulière aux conditions d’investissement (notamment à la clause de répartition des charges dans le bail commercial), d’envisager l’avenir avec l’exploitant concernant les futurs travaux et de connaître sa pratique lors d’un renouvellement de bail. En tant que spécialiste de l’achat et de la revente de biens immobiliers en résidences gérées LMNP, Revenu Pierre vous accompagne dans votre projet et facilite vos démarches, pour une bonne maîtrise de votre projet.