Le déficit LMNP : comment le calculer et le déclarer

Les propriétaires louant des logements vides connaissent bien le déficit foncier : ce mécanisme leur permet de déduire de leurs revenus globaux les charges liées à l'entretien et la réhabilitation de leurs logements. Ceci, dans la limite de 10 700 € par an. 
Avec le statut LMNP, le déficit est lié au BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et s'applique uniquement aux revenus locatifs de la location meublée. Tour d'horizon pour mieux comprendre le déficit LMNP. 

Comment calculer le déficit LMNP

Pour les propriétaires opérant sous le statut LMNP et choisissant le régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux), la règle du déficit foncier est simple : si le montant de vos charges est supérieur au montant de vos loyers, vous pouvez déclarer un déficit foncier, dans la limite de 10 700 € par an, et vous pouvez reporter l'excédent, jusqu'à épuisement, pendant 10 ans.  Ce déficit est imputable uniquement à vos revenus locatifs, et non à vos revenus globaux. 

Quelles dépenses peuvent participer au déficit LMNP

Le régime réel en LMNP vous permet de déduire les charges de copropriété, les travaux courants et les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les honoraires de votre expert-comptable, les frais de notaire. 

Vous devez déduire en priorité les charges annuelles, avant l'amortissement. 

Vous pouvez ainsi neutraliser vos revenus locatifs vis-à-vis du fisc, sans augmenter votre assiette imposable.

Le déficit LMNP n'est pas l'amortissement

Vous devez bien distinguer le déficit foncier de l'amortissement, qui lui est une mesure comptable pour prendre en compte le vieillissement de votre bien. L'amortissement ne peut créer de déficit, il ne doit donc pas dépasser le montant des loyers moins les charges. Il est reportable sans limitation de durée. 

Prenons en exemple un investissement LMNP qui génère des loyers d'un montant de 12 000 € par an.

Les charges déductibles (travaux et entretien) sont de 6 000 €.

Ajoutez les frais de comptabilité et les taxes : 600 €.

Le résultat est donc de 5 400 €. 

L’amortissement du bien compte pour 7 000 € : vous pouvez donc déduire 5 000 € d’amortissement pour l’année et le surplus, 2 000 €, sera reporté sur les années suivantes, jusqu'à épuisement, sans limitation de durée.

Votre déficit déclaré est lui de 1 600 € : 12 000 - 6 000 -  600 - 7 000. 

Le déficit en LMP

Pour les propriétaires qui exercent leur activité à titre professionnel, sous le statut LMP, les règles du déficit foncier changent. Toutes les charges imputables à la mise en location du logement peuvent créer un déficit foncier déductible de l'impôt global sans limite de montant, par tiers, pendant 3 ans.

Les amortissements définis à l'article 39 C du code général des impôts sont exclus du calcul du déficit foncier en LMP.

Comment déclarer le déficit LMNP selon les bonnes pratiques

Certaines confusions entre le déficit foncier classique, le déficit LMNP et l'amortissement du bien ont entraîné plusieurs mises au point de l'administration fiscale. 

Il est conseillé de bien identifier le déficit LMNP au sens strict, qui est lié aux charges, et donc à des dépenses réelles, du déficit au sens large, lié au calcul de l'amortissement. Ces deux déficits doivent être déclarés de manière distincte sur le document cerfa 2033-B.

Les déclarations erronées sont fréquentes, aussi nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable connaissant bien les règles du statut LMNP, ou à un Centre de Gestion Agréé. Ses honoraires, comptés dans les charges déductibles, contribueront d'ailleurs à réduire l'assiette fiscale de vos revenus de loueur.  Et sa déclaration vous évitera tout risque de contrôle de la part du fisc, tout en contribuant à la pérennisation de ce régime très favorable à l'investisseur.