1er juillet 2021 : nouveau DPE

Depuis cette date, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a adopté une nouvelle méthode, plus fiable. Il est désormais « opposable » au vendeur ou au bailleur. Voyons maintenant si vous êtes concerné, et si oui, ce qu’il peut changer pour vous.

Pourquoi établir un DPE ?

Le principe du DPE, mis en place en 2007, est de d’améliorer le rendement énergétique des logements, de protéger les locataires de dépenses d’énergie excessives et de limiter les émissions de CO2. In fine, il s’agit d’éliminer les « passoires énergétiques ».

Concrètement, lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier, le locataire ou l’acquéreur peut poser de nombreuses questions pour connaître l’état du bien immobilier. La loi impose d’y répondre, en produisant un « dossier de diagnostics techniques » (DDT) établi par un diagnostiqueur professionnel.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’agit aussi d’un moyen de valorisation de votre bien, certifiant ses qualités d’isolation. Récent ou rénové, votre bien bénéficiera d'une visibilité accrue avec un bon DPE.

Investisseur LMNP, êtes-vous concerné par l'obligation de produire un DPE ?

L’obligation d’établir un diagnostic immobilier est obligatoire pour tous les logements à vendre ou à louer, et destinés à constituer la résidence principale du locataire. Sauf quelques exceptions, dont :

• logements situés dans des monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire,
• logements non chauffés, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux (climatisation...),
• logements destinés à être utilisés moins de 4 mois par an,
• logements loués sans contrat de location, mais avec un titre d'occupation, ou un contrat de séjour.

Par conséquent, les logements loués meublés en AirB&B, les locations de tourisme, les appartements en résidences de tourisme ou en résidence d'affaires ne sont pas concernés : ils ne sont pas loués comme résidence principale. 

De même, les chambres en EHPAD, qui sont louées sans contrat de location, n'entraînent pas cette obligation du DPE. 

Cette obligation ne s’applique pas lors de la reconduction tacite du bail ou de la cession de bail. 
C’est le propriétaire qui fait établir le DPE, à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public. Le DPE doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Le propriétaire, le bailleur, ou le professionnel qu’il a mandaté pour mettre son bien en location, tient le DPE à la disposition de tout candidat locataire qui en fait la demande.

Comment établit-on un DPE ?

Le DPE est établi par un diagnostiqueur - professionnel indépendant et certifié. Son tarif n’est pas réglementé : selon l’année de construction et la taille du bien à évaluer, il est généralement compris entre 200 € et 350 €. Bien sûr, c'est une charge déductible si vous êtes au régime réel.

Ce diagnostic évalue la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et ses émissions de gaz à effet de serre. Il se présente sous la forme d’une échelle graduée de A (très économe) à G ("passoire énergétique").

Les diagnostiqueurs utilisent désormais la méthode dite "3CL-2021", qui se base sur les caractéristiques du bâtiment comme :

• l’isolation
• les matériaux utilisés
• les surfaces vitrées
• les modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire

Cette méthode définit un usage et une consommation énergétique moyenne d’un logement en location qui sont :

• Une occupation quotidienne du bien de 16 h en semaine, hors plage horaire de 10/18 heures, et de 24 heures le week-end.
• Une période annuelle d'absence d’occupation annuelle et de deux semaines en été.
• La consommation d'eau chaude sanitaire, calculée en fonction de la surface habitable.

Que contient le nouveau DPE ?

Le nouveau DPE comporte les éléments suivants :

• une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisés dans le logement,
• le classement du bâtiment ou du logement suivant une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou du logement,
• le classement du bâtiment ou du logement selon une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou logement,
• des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou du logement (sans augmenter la quantité d’émissions de gaz à effet de serre), accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
• des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou du logement à assurer un confort thermique en période estivale.

Les étiquettes du DPE pour une mise en location sont désormais les suivantes : 

Combien de temps un DPE reste-t-il valide ?

Un DPE réalisé selon la méthode 3CL-2021, à compter du 1^er juillet 2021, est valable 10 ans.

Pur les DPE réalisés selon l'ancienne méthode (basés sur les factures) :

• les diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• les diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Pour consulter les textes réglementaires : page sur le DPE du site du Ministère de la Transition Ecologique