le régime micro-BIC en location meublée

Dans l'univers de l'investissement immobilier Hexagonal, le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sous le régime Micro BIC se distingue comme une option fiscale attrayante pour les propriétaires de biens meublés mis en location.

Ce régime allège considérablement le poids fiscal des investisseurs et permet d’optimiser la rentabilité de leurs actifs tout en simplifiant leurs obligations déclaratives. Explorons ensemble les caractéristiques principales du LMNP Micro BIC, les conditions d'éligibilité et les avantages qu'il offre, afin d'avoir une vue d’ensemble de ce dispositif et de son impact potentiel sur les revenus locatifs des investisseurs. En effet, comprendre les nuances du régime Micro BIC est essentiel pour maximiser ses bénéfices. Ce qui est l’objectif premier de tout investisseur averti!

Qu’est-ce que le régime micro BIC pour une location meublée ?

Tout d’abord, lorsque vous allez vous lancer dans la location meublée, il faut bien comprendre qu’il existe deux régimes possibles :

Le régime micro BIC
Le régime réel

Le régime micro BIC, qui nous intéresse dans cet article, s'applique de plein droit si vous remplissez des conditions d’accessibilité relatives au chiffre d’affaires annuel. En effet, il ne doit pas dépasser le seuil suivant:

77.700€ par an pour les locations saisonnières “classiques” ;
188.700€ par an pour les locations de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux classés.

Si vous optez, in fine, pour la location meublée micro BIC, vous allez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% pour les locations classiques et de 71% pour les locations de tourisme meublé. Toutefois, ce régime exclut la possibilité de déduire ses charges réelles.

Conditions d'éligibilité pour le Micro BIC

Plusieurs conditions sont requises pour pouvoir bénéficier de ce régime meublé micro BIC. pour ce faire, il s’agit donc:

d'être propriétaire ;
de louer avec tous les meubles requis*
que l’espace habitable fasse au moins moins 9 m²
que l’activité soit habituelle et non fractionnée ou occasionnelle
Les revenus ne doivent pas dépasser le seuil de 77 700€ (bail d’habitation en meublé) et seuil de 188 700€ pour les locations meublées de tourisme et chambres d’hôtes.

* Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est impératif que le logement proposé soit meublé. Cela implique que le logement doit être équipé de manière à offrir tout le confort nécessaire à un locataire. Les équipements requis incluent, entre autres :

Un couchage comprenant lit, matelas et literie.
Table et chaises pour les repas.
Solutions de rangement adéquates.
Nécessaire de nettoyage, incluant aspirateur, balai et serpillère.
Batterie de cuisine complète et vaisselle.
Réfrigérateur pour la conservation des aliments.
Moyens de cuisson, tels que plaques de cuisson et micro-ondes ou four.
Éléments de décoration et fonctionnels comme rideaux et éclairages.

Concernant les résidences gérées, certains types de biens sont spécifiquement éligibles au statut LMNP avec la possibilité de déléguer la gestion locative à un exploitant professionnel via un bail commercial, d'une durée de 9 à 12 ans. Il s'agit donc des:

Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
Résidences touristiques.
Résidences étudiantes.
Résidences d'affaires.
Résidences pour seniors.
Résidences hôtelières.

Avantages du Micro BIC en location meublée

Les avantages du régime micro-BIC en location meublée sont pléthores. En voici quelques-uns.

Abattement forfaitaire de 50 % des revenus annuels. Par exemple, si l'investisseur perçoit 16 000 € de revenus sur une année, sous le régime micro-BIC, il sera taxé sur 16 000 € - 50 %, soit 8 000 €. Le calcul de l'impôt se fera donc sur 8 000 €. Cet abattement fictif correspond aux charges générées par la location. Notons que si les recettes ne dépassent pas 305 €, aucun impôt n’est dû.
Exonération de cotisations sociales si votre chiffre d’affaires annuel, dans le cadre de votre activité de location meublée, ne dépasse pas un certain plafond,
Obligations comptables largement simplifiées. Seul un livre de recettes et un livre d’achat sont exigés,
Formalités déclaratives simples. Ici pas d’expert-comptable requis, Il suffit simplement de remplir la déclaration de revenus les recettes locatives via le formulaire 2042-C-PRO.

Les investisseurs en meublé non professionnels doivent faire une déclaration d’activité auprès des services fiscaux et administratifs pour obtenir un numéro de SIRET.

Procédure de déclaration du LMNP en micro BIC

L’immatriculation du LMNP au micro-BIC

La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui a un impact sur la forme de l’activité, pour laquelle il est nécessaire de vous enregistrer.

Comment s’enregistrer comme LMNP ?

Pour s’immatriculer, il suffit de s'inscrire en ligne sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI) (ex-formulaire P0i) 15 jours après avoir débuté l' activité. Cette première formalité permet d’obtenir un numéro SIRET. Cette démarche est obligatoire quel que soit le type de location proposé : meublé de tourisme, location en résidence principale du locataire, sous-location du logement etc…

A partir de l’immatriculation, le statut de loueur meublé non professionnel est acquis et ne sera pas remis en cause sous réserve que les loyers restent inférieurs à 23 000 € par an.

Bon à savoir

Si l’achat s’effectue en commun par deux individus faisant une déclaration commune, il est possible de s’immatriculer avec le nom d’un seul des indivisaires.

Fiscalité du LMNP en micro BIC

Une fois n’est pas coutume dans le paysage fiscal Français, le régime micro-BIC est simple et organisé autour de l’abattement forfaitaire calqué sur le régime micro-foncier des locations vides.

Ainsi, pour être bénéficiaire de ce régime, le chiffre d'affaires ne doit pas dépasser un plafond de 77 700 € lequel correspond aux revenus locatifs perçus qui exclut de facto les recettes accessoires. Si les seuils du micro-BIC sont dépassés, il sera obligatoire de passer au régime réel. Le taux d’imposition au micro-BIC La taxation des revenus locatifs meublés est calculée sur la base de tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, fixée par le fisc en fonction de vos revenus d’activité. (0, 11, 30, 41 et 45%). Ce taux d’imposition s’applique sur la fraction imposable des revenus du LMNP qui est déterminée par le régime fiscal choisi. L’abattement du régime micro-BIC des LMNP Nous l’avons évoqué en supra, le bénéfice taxable des locations meublées LMNP micro BIC correspond aux recettes annuelles diminuées d’un abattement forfaitaire de 50%. On ne peut rien déduire de plus. Le résultat obtenu complète les autres revenus et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.20%.

LMNP et TVA

Exonération de TVA en Location Meublée

Les locations meublées LMNP sont globalement exonérées de TVA.
Cette exonération s'applique indépendamment de la nature (occasionnelle, permanente ou saisonnière) ou de la durée de la location.
Les dépenses liées à la location, telles que les travaux ou la gestion, ne permettent pas la déduction de la TVA pour les LMNP.
Investir dans une résidence gérée peut permettre de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien, mais un remboursement partiel peut être nécessaire si le bien est cédé avant 20 ans.

Assujettissement à la TVA

Le bien LMNP peut être soumis à la TVA si au moins trois services para-hôteliers sont proposés comme le petit déjeuner, le nettoyage, linge, l’accueil…)
Les investisseurs qui sous-traitent ces services sans les facturer restent exonérés de TVA.

Déclaration de la TVA

Les montants de TVA collectés doivent être déclarés en ligne sur impot.gouv.
Les LMNP au régime simplifié doivent soumettre une déclaration annuelle de TVA (formulaire CA12).

Choisir entre Micro BIC et régime réel en location meublée : Une décision Stratégique

La sélection du régime fiscal le plus approprié pour la location meublée, que ce soit le Micro BIC ou le régime réel, nécessite une analyse méticuleuse de divers facteurs et dépend intrinsèquement de ses critères d'éligibilité et des coûts associés à la propriété.

Chaque situation immobilière est unique et requiert une évaluation approfondie. Aucun des deux régimes ne se présente comme universellement supérieur à l'autre ; le choix optimal varie selon la valeur de votre bien immobilier et la nature des meubles qui agrémentent.

Habituellement, opter pour le régime réel en tant que Loueur Meublé Non Professionnel est considéré comme plus avantageux pour minimiser l'impôt sur le revenu. Cependant, mieux vaut recourir aux services d'un expert-comptable pour procéder à l'amortissement adéquat de votre bien immobilier.
En effet, le calcul de l'amortissement diffère entre la structure principale de l'immeuble et les aménagements intérieurs, de même que pour les différents meubles, chacun ayant une durée de vie qui lui est propre. Une erreur dans ce domaine peut conduire à un ajustement fiscal, rendant ainsi indispensable la prise en compte du coût d'un expert-comptable dans votre bilan global.

Pour les propriétaires moins impactés par l'impôt sur le revenu, l'option du régime Micro BIC en LMNP peut s'avérer judicieuse. Bien que cela puisse conduire à des revenus imposables légèrement plus élevés, cette approche permet de réduire les risques d'erreurs et de limiter les dépenses de gestion. Néanmoins, de manière générale, si le calcul de votre Bénéfice Industriel et Commercial imposable excède 3 500 €, il est probable que le régime réel vous soit plus bénéfique.

Quoi qu’il en soit, il est toujours possible de modifier son choix. Pour cela, il est nécessaire de soumettre une requête au Service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année concernée, permettant ainsi une adaptation stratégique de votre gestion fiscale.

Conclusion sur le LMNP en micro-BIC

Le régime Micro BIC offre aux investisseurs en LMNP une opportunité simplifiée de gestion fiscale. Grâce à son abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, il réduit la charge fiscale et allège les obligations comptables, rendant la déclaration des revenus locatifs plus accessible. Cette option est particulièrement avantageuse pour ceux dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs au seuil fixé, simplifiant ainsi leur gestion financière. En définitive, le régime Micro BIC se présente comme une solution fiscale efficace et pratique pour optimiser la rentabilité des investissements immobiliers meublés.

FAQ sur le LMNP Micro BIC

1. Qu'est-ce que le LMNP Micro BIC ?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) Micro BIC est un régime fiscal français permettant aux propriétaires de biens immobiliers meublés de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs.

2. Quels sont les avantages du régime Micro BIC pour un LMNP ?

Les principaux avantages incluent la simplification de la déclaration fiscale, un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ce qui réduit l'impôt sur le revenu), et moins de contraintes comptables par rapport au régime réel.

3. Qui peut prétendre au statut de LMNP Micro BIC ?

Tout propriétaire louant un ou plusieurs biens immobiliers meublés et dont les revenus locatifs annuels n'excèdent pas 72 600 € (seuil pour 2023) peut opter pour le régime Micro BIC.

4. Comment déclarer ses revenus sous le régime LMNP Micro BIC ?

Les revenus doivent être déclarés sur le formulaire 2042 C Pro de l'administration fiscale française. Le montant brut des loyers perçus est à indiquer, et l'abattement forfaitaire est automatiquement appliqué.

5. Quels types de dépenses sont couvertes par l'abattement forfaitaire en Micro BIC ?

L'abattement forfaitaire couvre toutes les charges liées à la location (entretien, réparations, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, etc.), simplifiant ainsi la gestion des dépenses.

6. Peut-on déduire les frais réels en régime Micro BIC ?

Non, en optant pour le régime Micro BIC, le propriétaire choisit un abattement forfaitaire de 50 % en remplacement de la déduction des frais réels.

7. Le régime Micro BIC s'applique-t-il automatiquement ?

Oui, si les revenus sont inférieurs au seuil de 72 600 €, le régime Micro BIC s'applique automatiquement. Toutefois, le propriétaire peut opter pour le régime réel s'il estime que cela est plus avantageux.

8. Peut-on passer du régime Micro BIC au régime réel ?

Oui, il est possible de changer de régime fiscal. Cependant, une fois le régime réel choisi, le propriétaire doit y rester pendant au moins 3 ans.

9. Y a-t-il des obligations spécifiques en matière de comptabilité pour le Micro BIC ?

Non, le régime Micro BIC ne requiert pas de comptabilité détaillée. Cependant, il est conseillé de conserver les justificatifs des revenus perçus.

10. Comment le régime Micro BIC interagit-il avec les prélèvements sociaux ?

Les revenus locatifs sous le régime Micro BIC sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % en 2023), appliqués après l'abattement forfaitaire de 50 %.

Le Régime Micro BIC en location meublée