Location meublée LMNP  : faut-il prendre un expert-comptable ?

Passons en revue les conditions dans lesquelles une comptabilité en meublée s'impose.

Lorsque vous louez un logement en LMNP ou LMP, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus locatifs :

• Au régime Micro-BIC : application d’un forfait de charges égal à 50 % de vos recettes. C’est simple, mais moins intéressant que le régime Réel d’un point de vue fiscal ;
• Au régime Réel : déduction des charges réelles et amortissement comptable du bien pour réduire fortement, voire annuler, votre imposition. Les déclarations comptables sont nombreuses et complexes.

Suivant l'option fiscale choisie, vous devrez décider : Compta meublée ou un simple tableau excel ?

Pourquoi tenir ma comptabilité en location meublée ?

Un loueur en meublé placé sous le régime du réel doit obligatoirement tenir une comptabilité (reprenant les dépenses et les recettes de l’exercice), le registre des immobilisations et des amortissements, et procéder à l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat.
Chaque année, le loueur en meublé est dans l’obligation de déposer la déclaration de résultat du dernier exercice auprès du Service des Impôts des Entreprises, accompagnée de la liasse fiscale.

Contrairement à la location en nu, la location meublée d’un logement est fiscalement considérée comme une activité commerciale, et ce, quelle que soit la durée des séjours : à la nuitée, à la semaine (en meublé de tourisme <120 jours) ou à l’année (en meublé d’habitation). Les revenus issus de la location meublée ne sont alors pas imposés en revenus fonciers mais en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ayant le choix dans le régime d’imposition de ses revenus locatifs (micro-BIC ou BIC au réel), le propriétaire-loueur ne sera concerné par une comptabilité de sa location meublée que s’il a opté pour le LMNP en BIC réel le régime fiscal le plus avantageux en location meublée 

Tenir une comptabilité n’est pas systématique mais elle est incontournable et obligatoire dès lors qu’on a choisi le mode d’imposition du BIC au réel pour les revenus locatifs issus de sa location meublée.

Une contrepartie qui peut sembler un peu fastidieuse mais qui permet d’accéder aux avantages fiscaux non négligeables de la location meublée.
 

Location meublée : le BIC réel pour réduire son imposition

Trop de propriétaires-bailleurs l’ignorent : le mode d’imposition en BIC au réel est accessible quel que soit le montant des revenus annuels perçus et c’est une option qui peut être prise très simplement, il suffit pour le propriétaires-bailleurs de le signaler auprès du service des impôts des entreprises  .

Choisir d’être imposé au BIC au réel (au lieu du micro-BIC avec abattement forfaitaire 50%)  permet de déduire 100% des charges et surtout permet d’amortir son bien pendant l’exploitation de la location meublée.
Une comptabilité classique s’impose alors, avec bilan et compte de résultat pour calculer le résultat à reporter sur la déclaration 2042.

Concrètement tout propriétaire-bailleur peut déduire :

• Tous les frais afférents à la location du bien : que ce soit pour son acquisition (frais de notaire, intérêts d’emprunt...), sa gestion et son assurance (y compris honoraires d’expert-comptables, frais juridiques,..), les abonnements et consommations (internet, ..), son entretien (réparations, nettoyage), ou encore pour les taxes foncières.
• Les amortissements de l'immobilier et du mobilier, y compris les travaux de construction, rénovation, agrandissement, amélioration.

L’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts.  L’amortissement vient donc diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé, et ce dernier réalise une économie d’impôt.
La prise en compte de l’amortissement comptable dans la fiscalité de la location meublée permet donc de prendre en compte la dépréciation normale de la valeur du logement.

 

Peut-on le faire seul quand on n’est pas expert ?

Oui, il n’y a pas d’obligation légale à passer par un cabinet comptable pour effectuer et déclarer sa comptabilité meublée. Malgré tout, Revenu Pierre vous le déconseille fortement pour plusieurs raisons :

• C’est un travail lourd et compliqué : la liasse fiscale (à télédéclarer tous les ans) contient une dizaine de formulaires Cerfa (bilan, compte de résultat, suivi des immobilisations et amortissements, etc.) ;
• La télétransmission d’une liasse fiscale est facturée environ 100 €. Comparé au coût d’un comptable qui s’occupe de la production des documents jusqu’à la déclaration, c’est assez cher ;
• L’administration fiscale sait que les erreurs sont fréquentes pour les loueurs en meublé qui réalisent eux-mêmes leur déclaration en direct. Le risque de contrôle fiscal serait donc plus important.

A moins d’être soi-même expert-comptable il est vrai que respecter les obligations comptables n’est pas à la portée de tous. Mais cela est possible en faisant  valider le bilan comptable par un expert comptable.

Et pour être encore plus assuré que la comptabilité de la location meublée soit parfaite il est même préférable de la confier à un expert-comptable ayant une spécificité métier en location meublée…de quoi garantir ainsi la prise en compte des meilleurs paramètres pour le calcul de l’amortissement du bien par exemple ainsi que le respect des dernières règlementations juridiques et fiscales en vigueur.
Enfin, dernier avantage à recourir à un expert-comptable : les frais du cabinet comptable sont des frais déductibles du résultat  de la location meublée.

Alors, pour votre comptabilité en location meublée, à la question " faut il prendre un expert comptable" , la réponse est plutôt oui, pourvu que cela soit un expert  comptable spécialisé en LMNP.

LMNP ou LMP : avantages et coût d’un cabinet  

Tout d’abord, confier la comptabilité LMNP et les déclarations fiscales à un expert-comptable permet de gagner un temps considérable, de vous simplifier la vie et d’éliminer le risque d’erreurs.

Ensuite, au-delà de ces travaux pratiques, un comptable pourra vous conseiller sur les meilleures options à prendre en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale et vous accompagner sur les montages complexes que vous pourriez rencontrer : location en indivision, démembrement, LMNP à plusieurs dans une SARL de famille, etc.

Enfin, le coût d’un expert-comptable LMNP pour une activité de location meublée (entre 400 et 800 € par an), constitue une charge qui est déductible de vos revenus locatifs. De plus, si vous adhérez à un CGA (Centre de Gestion Agréé), vous bénéficiez d’une réduction de l’impôt à payer équivalente à 2/3 des frais de comptabilité (honoraires comptable et cotisation annuelle au CGA), dans la limite de 915 € par an. Au final, la facture réelle est bien moindre que prévue… c’est donc un bon investissement au vu des avantages procurés par l’expert-comptable  LMNP

Quels sont les meilleurs cabinets d'experts-comptables LMNP ?

Les cabinets d'experts-comptables qui développent une offre dédiée à l'activité LMNP peuvent être :

- soit des cabinets spécialisés sur cette offre de comptabilité (LMNP, LMP, SCI, fiscalité immobilière)

- soit des départements de grands groupes d'expertise comptable

- soit des cabinets "en ligne" , plus récents, qui ont développés des offres avec de tarifs plus faibles, mais aussi un conseil/service plus réduit

Voilà les principaux cabinets d'expertise qui proposent des offres d'expertise comptable pour les investisseurs LMNP :