Qu’on soit Français vivant dans l’hexagone ou non-résident fiscal installé à l’étranger, l’immobilier est un bon moyen pour diversifier et optimiser son patrimoine sur le long terme. En tant qu’expatrié propriétaire d’un bien en France, vous êtes sans doute confronté à de nombreuses interrogations : Est-il judicieux de louer mon logement ? En location meublée ou nue ? Est-ce facile de louer à distance ? Quel est l’impact sur ma fiscalité ? Autant de questions légitimes, auxquelles Revenu Pierre répond pour vous.
Les nombreux avantages à louer son bien immobilier en tant qu’expatrié…
Si vous étiez propriétaire de votre maison ou appartement en France avant de partir vivre à l’étranger et que vous avez préféré conserver le bien plutôt que de le vendre, la location meublée LMNP est sans aucun doute une bonne solution, et ce, pour plusieurs raisons :
- Quand un logement est habité, il est chauffé, ventilé, nettoyé… cet entretien régulier évite au bâtiment de se dégrader trop vite ;
- En conservant votre patrimoine immobilier, vous avez tout intérêt à le rentabiliser pendant votre absence, la location meublée permet de couvrir les dépenses liées au bien et de générer un revenu supplémentaire ;
- En choisissant la location meublée, vous n’avez pas besoin de déménager vos meubles dans un box de stockage payant ou de bloquer le grenier d’un de vos amis, ni même de les vendre d’occasion puisqu’ils sont loués avec le logement ;
- Autre avantage, le contrat de location LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est plus souple qu’en location nue :
o Le bail s’établit sur un an minimum (au lieu de trois) et le préavis de départ n’est que de 3 mois pour le propriétaire (contre 6 mois en location vide) : des caractéristiques intéressantes si vous avez besoin de revenir chez vous, même de façon précipitée ;
o Le montant du dépôt de garantie (caution) pour un logement meublé est de deux mois alors qu’un propriétaire ne peut demander plus d’un mois de loyer hors charges en location nue.
…face à quelques petits inconvénients :
Comme tout projet de location immobilière, il y a néanmoins d’autres éléments à prendre en compte. La première difficulté est celle de la gestion locative. Puisque vous n’êtes pas sur place, vous devrez trouver quelqu’un qui pourra gérer les visites, les entrées et sorties des lieux, ou les interventions pour les réparations éventuelles…
Certains sollicitent un membre de famille qui habite à proximité, mais la plupart des propriétaires bailleurs qui ne vivent pas à côté du bien, préfèrent confier ces problématiques à une agence immobilière ou une personne spécialisée dans ce domaine. Une solution qui se paie entre 7 et 10 % des revenus locatifs environ (nous verrons par la suite que le coût peut être déduit), mais qui permet de déléguer cette responsabilité à un professionnel dont c’est le métier et avec lequel vos rapports seront neutres.
Ensuite, la location meublée génère des frais d’entretien plus élevés qu’une location nue étant donné le changement plus fréquent de locataire et les réparations ou remplacements de mobilier et équipements. Cependant, ces frais sont bien souvent compensés par des loyers plus chers de 5 à 10 % environ par rapport à un bien non meublé (selon la qualité et la diversité des équipements fournis).
La fiscalité très attractive du LMNP, même pour les non-résidents fiscaux
Statut LMNP ou LMP ?
Si vous percevez des loyers en France grâce à la location meublée, il faudra déclarer ces revenus à l’administration fiscale française. Ils seront imposés selon votre statut de loueur :
- Si vos revenus bruts locatifs ne dépassent pas 23 000 € TTC par an, vous pourrez bénéficier du statut LMNP ;
- En revanche, vous serez considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 € et représentent plus de la moitié des autres revenus du foyer fiscal soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR), sans compter les pensions de retraite. Une situation que les expatriés atteignent plus souvent puisque leurs revenus sont perçus à l’étranger : surveillez le montant de vos recettes.
L’imposition de la location meublée quand on est expatrié
Le traitement fiscal des expatriés est sensiblement le même que celui des résidents fiscaux : les revenus locatifs perçus des biens meublés situés en France sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) en France dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et aux prélèvements sociaux de 17,2 % de vos revenus imposables.
Deux régimes fiscaux s’offrent à vous : Micro-BIC ou Réel simplifié :
- Au Micro-BIC, l’impôt se calcule sur 50 % de vos recettes, en appliquant le barème progressif IR selon votre nombre de parts (quotient familial). Toutefois, un taux minimum de 20 % est appliqué ;
- Au régime réel, on utilise également le barème progressif IR, mais basé sur vos recettes déduites des charges liées à l’activité de location (charges de copropriété, intérêts d’emprunts, taxe foncière, etc.) et de l’amortissement du bien immobilier. Ce système peut vous permettre de réduire, voire d’annuler votre base imposable, c’est pourquoi le régime réel est très souvent le plus avantageux.
Dans tous les cas, il est important de se rapporter aux conventions fiscales établies entre chaque pays pour éviter la double imposition et identifier d’éventuelles spécificités. Par exemple, un taux de prélèvements sociaux réduits à 7,5 % est appliqué aux non-résidents en Europe qui sont affiliés au régime social du pays d’expatriation. Selon votre pays de résidence, il se peut que vous ayez obligation de désigner un représentant fiscal accrédité.