Calcul et imposition de la plus value sous le statut LMP

SOMMAIRE

Comment calculer la plus-value immobilière sous le statut  LMP ?

Quelle imposition pour la plus-value en LMP : à court terme, à long terme, les exonérations

Contrairement à la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), dont la plus value est imposée selon la fiscalité des particuliers, c’est le régime des plus values professionnelles qui s’applique pour ceux qui exercent une activité sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Comment calculer la plus value immobilière en LMP ?

Le montant de la plus value imposable pour le Loueur en Meublé Professionnel est la différence entre :

• Le prix de vente du bien, réduit de certains coûts (frais d’agence immobilière…) ;

Et

• La valeur nette comptable de l’immeuble, soit le prix d’achat après déduction de tous les amortissements réalisés lors de l’exploitation en location meublée.

Par exemple, la plus value totale pour un bien acheté 100 000 €, amorti pour 60 000 € pendant plus de 2 ans, et revendu 120 000 € serait de : 120 000 - (100 000 - 60 000) = 80 000 €.

Quelle imposition pour la plus value en LMP ?

En application des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), il faut distinguer les plus values à court terme et les plus values à long terme pour la calcul de l'imposition.

Plus value à court terme

Lorsque le bien est détenu depuis plus de 2 ans, la plus value à court terme correspond aux amortissements réalisés (dans notre exemple : 60 000 €). Elle est imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR), selon votre Tranche Marginale d’Imposition et soumise aux cotisations sociales des indépendants.

Plus value à long terme

Elle constate l’évolution de la valeur du bien : prix de cession - prix d’acquisition (dans notre exemple : 20 000 €). La plus value à long terme est fiscalisée au taux de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de Prélèvements Sociaux) dans le cadre du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). La plus value à long terme n’est pas assujettie aux cotisations sociales.

Exonérations

Il existe néanmoins  plusieurs régimes d’exonération au titre de l’IR. Ces régimes ne sont pas spécifiques à la LMP. Ils sont ceux des entrepreneurs individuels en cas de cession d’actifs de leur entreprise. Il s’agit des régimes :

• de l’article 151 septies du CGI : si l’activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires réalisé en moyenne sur les 2 dernières années n’excède pas 90.000 € HT, la plus-value (court terme et long terme) est totalement exonérée d’IR.

La plus-value à long terme est également exonérée de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et PS). Seules demeurent les cotisations sociales sur la plus-value à long terme.

Si le chiffre d’affaires est compris entre 90.000 € HT et 126.000 € HT, la plus-value n’est que partiellement exonérée. Dans la pratique, le seuil de 90.000 € est rarement atteint en LMP, ce qui permet donc de bénéficier de l’exonération totale à l’IR et à la CSG, CRDS, PS sur la partie plus-value à long terme, si les conditions sont satisfaites.

• de l’article 151 septies B du CGI : ce régime prévoit un abattement de 10 % par année de détention du bien immobilier au-delà de la 5^ème, soit une exonération au terme de 15 ans. Cet abattement ne concerne néanmoins que la partie plus-value à long terme. Il s’applique au titre de l’IR et des prélèvements sociaux.

L’administration fiscale admet l’application de ce régime pour les loueurs en meublé depuis 2017.

Donc, lorsque le chiffre d’affaires (hors TVA) annuel est inférieur à 90 000 € ET que l’activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans, les plus values (court terme et long terme) ne sont pas imposables. L'exonération est partielle entre 90 000 et 126 000 € de CA HT.

Sur la plus value à long terme, un abattement de 10 % par an à partir de la 5^ème année de détention du bien est autorisé. Cela conduit à une exonération totale d’Impôt sur le Revenu après 15 ans de détention (les prélèvements sociaux et cotisations sociales restent dus).

Bon à savoir : pour une activité de location meublée en chambre d’hôte ou meublé de tourisme, le seuil d’exonération totale des plus values est fixé à 250 000 € de chiffre d’affaires HT au lieu de 90 000 €. Une exonération partielle s’applique pour des revenus locatifs situés entre 250 000 et 350 000 €.

Si l’attractivité fiscale du régime LMP n’est plus à démontrer, Revenu Pierre vous invite à prendre conseil auprès d’un expert comptable ou d’un avocat fiscaliste pour tout projet de cession du logement ou si vous souhaitez arrêter votre activité de location meublée.