revendre votre investissement Pinel avant l'échéance du contrat

Depuis son entrée en vigueur en 2015, le dispositif Pinel a été plébiscité par les particuliers investisseurs.

Investir en immobilier locatif sans apport, louer à votre famille, préparer votre retraite… si le Pinel dispose d’arguments multiples et variés, il en est un qui a dû vous convaincre : c’est son avantage fiscal. En effet, vous avez pu réduire votre imposition sur le revenu, pour une somme allant jusqu'à 21% du montant de votre investissement. 

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous avez pris des engagements : acheter un bien dans une zone en tension locative (Paris et sa banlieue, la côte d'Azur, les grandes agglomérations...) pour le louer à des particuliers aux revenus modestes avec un loyer plafonné. Et surtout, vous avez pris un engagement sur la durée : vous devez louer pour 6, 9, ou 12 ans.

Pouvez-vous sortir du Pinel avant l’échéance de votre contrat ?

La séparation au sein d’un foyer fiscal change la donne. Si le bien revient à un seul des conjoints, celui-ci devra acheter les parts de l’autre. En cas de conservation du bien par les deux conjoints, la réduction des impôts est alors partagée. 

Il se peut également que le propriétaire souhaite revendre son bien avant la fin du contrat de location.

Il doit alors faire un préavis de 6 mois au locataire avant l’échéance du bail. Mais l’échéance doit coïncider avec le terme d’engagement de location : toute revente de bien avant la fin de l’engagement entraîne nécessairement l’annulation de l’avantage fiscal, et toute réduction d’impôts déjà perçue devra alors être remboursée.

Il existe toutefois des cas exceptionnels où le fisc ne réclame pas de remboursement : invalidité, licenciement, ou, pour les héritiers, décès du propriétaire légitime.

A quelle date s'arrête l'engagement de location ?

Ce qui compte pour évaluer le délai de 6 ou 9 ans à tenir en loi Pinel est la durée de la location. Il va donc falloir regarder la date de signature du premier bail pour savoir à partir de quand vous avez commencé.

Ainsi, si vous achetez un bien Pinel le 1er juillet 2022, avec un engagement de location sur 6 ans, et que vous le louez le 1er octobre 2022, vous devrez continuer à le louer sous le dispositif Pinel jusqu’au 1er octobre 2028 pour ne pas subir de redressement.

Imaginez que, entre deux locations, votre appartement n'ait pas été loué pendant 2 mois. Cela rallonge-t-il la durée d'obligation ? Le délai entre deux locations ne rallonge pas l’engagement de location.

Attention, le fisc impose que la location ait lieu de manière continue. Il faut donc remettre le bien en location immédiatement après le départ du locataire à des conditions normales. Le fisc accepte une vacance pouvant aller jusqu’à 12 mois entre deux locations si vous êtes en mesure de prouver que vous recherchez activement un locataire. Gardez bien vos publications d’annonces, vos échanges avec des candidats, vos démarches auprès d’agences immobilières. 

Bien entendu, il ne faut absolument pas habiter dans votre bien ou le mettre à disposition gratuitement durant cette vacance. Le fisc accepte alors les périodes où le bien n’est pas loué sans rallonger le délai Pinel. 

Et si votre dernier locataire vous donne son congé au cours de la dernière année d'obligation ? Le bien Pinel n’a pas à être reloué si vous êtes proches de la fin de l’engagement de location. S'il vous reste moins de 12 mois lorsque votre locataire s'en va, vous pouvez décider de ne pas relouer votre appartement et attendre la fin de votre engagement pour le vendre, libre de tout bail. Veillez toutefois à ce que votre bien reste en état d’être loué, et que personne ne l'habite, même à titre gratuit. On note cependant, que sur des cas précis, le fisc exige une location, ou des efforts pour trouver un locataire, même dans cette période de fin d'engagement. 

Rappelons qu'il faut que votre bien soit la résidence principale de tous vos locataires. 

Quelles sont les conséquences, si vous revendez votre Pinel trop tôt ?

La location en loi Pinel est très intéressante fiscalement mais vous devez bien respecter vos engagements. Faute de quoi, le redressement sera très douloureux. Si vous vendez votre Pinel avant le terme, si vous le transformez en location meublée trop tôt ou si vous ne le louez pas de manière continue, toutes les réductions d'impôt consenties seront annulées. Et le redressement pourra être considérable : vous devrez rendre toutes les réductions d’impôt Pinel et vous subirez des pénalités de retards de 0.2% par mois et une majoration de 10% à 40%.

Il vaut donc mieux vous engager, pour la première fois, sur une durée de 6 ans, que vous pourrez prolonger ensuite.

Attention au déficit si vous comptez revendre !

En plus de la date de sortie d'engagement, n'oubliez surtout pas le déficit foncier éventuel ! Un bien immobilier loué nu ne peut pas être vendu si vous avez un déficit foncier qui date des trois dernières années. 

Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier. C'est un système qui permet aux propriétaires-bailleurs en régime réel de réduire, voire de supprimer, leur imposition sur leurs revenus locatifs. Chaque année, vous pouvez donc déduire vos dépenses (charges courantes, gros travaux...) de vos revenus, dans la limite de 10 700 €. Vous pouvez reporter le surplus éventuel sur les années suivantes.

L’administration fiscale vous appliquera une pénalité si vous ne respectez pas un délai de trois ans à compter de la dernière année d’imputation du déficit foncier et cela jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Par exemple, en 2020, vous faites réaliser des travaux dans votre appartement acquis en loi Pinel. Ce chantier crée un déficit foncier, sans report sur les années suivantes. Si votre engagement de location court jusqu’au 31/12/2022, vous devrez attendre le 31/12/2023 pour pouvoir le revendre. 

N'oubliez pas non plus que votre cession immobilière va s’accompagner d’un impôt sur la plus-value qui doit être pris en compte.

Divorce ou rupture du Pacs en loi Pinel : que faire pour la déclaration d’impôt?

A partir du moment où vous êtes divorcé ou en rupture de Pacs, la déclaration d’impôt change. Il n’est plus possible de faire une déclaration d’impôt commune, vous devrez faire une déclaration séparée. Et cela a des conséquences sur la fiscalité de votre bien Pinel. Trois situations possibles, avec des conséquences différentes :

• Soit le couple fait le choix de revendre le bien immobilier Pinel lors de la rupture.
• Soit l’un des deux divorcés fait le choix de racheter les parts de l’autre pour conserver le Pinel.
• Soit le bien immobilier est conservé par les deux malgré le divorce ou la rupture de Pacs.

L’acte notarié fait foi vis-à-vis du fisc pour la loi Pinel.

Les divorcés ou séparés revendent le bien : ils subiront un redressement fiscal

La perte financière sera énorme. La loi Pinel impose de louer pendant 6 ans voir 9 ans minimum. Le fait de vendre avant la fin de la période d’engagement de location constitue une infraction à la loi Pinel. La conséquence est simple :

• Fin de la réduction Pinel… jusqu’ici c’est normal vu que le bien est vendu.
• Restitution de  l’ensemble des réductions perçues jusqu’à présent, avec les pénalités de retard.

Le redressement sera inévitable et douloureux. Il faudra rendre toutes les réductions Pinel reçues et vous subirez au moins les intérêts de retard.

D'où l'importance de la durée dans votre engagement de location...

L’un des divorcés ou des pacsés rachète le bien Pinel : il continue à bénéficier de la réduction d'impôt

La seconde option est que l’un des deux rachète la part de l’autre. L’important est que le notaire fasse le nécessaire pour que l’immobilier Pinel soit pleinement à l’un ou l’autre.

Dans ce cas, celui ou celle qui possède le bien en loi Pinel suite à la séparation va pouvoir continuer à bénéficier pleinement de la réduction d’impôt. Il devra bien entendu continuer à remplir les conditions Pinel et notamment l’engagement de location. Attention, la loi exige que celui qui possède le Pinel doit demander cette reprise- par courrier recommandé ou mention sur la déclaration de revenus - sous peine de remise en cause. 

Le couple séparé / divorcé conserve le bien Pinel en indivision : la réduction d’impôt se poursuit

Troisième option : le couple fait le choix de conserver l’immobilier Pinel à deux. C'est une indivision : deux personnes possèdent un même bien. La réduction Pinel n’est alors pas remise en cause. Attention, les déclarations de revenus séparées doivent être adaptées selon le pourcentage du bien que chacun possède. 

L'investissement Pinel est très avantageux pour le propriétaire, mais il reste très rigide quant à ses engagements. Le meilleur conseil à donner est d'opter pour la durée de location la plus courte, soit 6 ans. De prolonger ensuite cette durée. Et, en cas de séparation, de trouver un accord pour conserver le bien.