La fiscalité LMNP est très avantageuse, car elle permet souvent de réduire l’assiette fiscale jusqu’au point de supprimer tout impôt sur les loyers perçus.
Mais il ne faut pas tomber dans la surestimation des amortissements, l’oubli des droits d’enregistrements en cas d’achat d’un bien LMNP sur le marché secondaire, ou la régularisation de la TVA, et risquer de ce fait un contrôle fiscal. Votre expert-comptable va vous éviter de faire ces erreurs coûteuses.
Première cause de contrôle fiscal : surestimer les amortissements
Les amortissements constituent une charge non-décaissable car elle n’a pas d’impact en termes de trésorerie – vous êtes censés vous appauvrir mais en fait vous ne dépensez rien. C’est le principe que l’on applique aux entreprises commerciales, et vous produisez, en tant que LMNP, des bénéfices commerciaux.
Il n’y a donc pas de dépense mais l’administration fiscale considère le vieillissement de votre bien et de ses équipements, au fil des années, comme une dépense. Cela permet de déduire cette charge comptable des revenus imposables et, souvent, cela réduit tellement l’impôt à payer que vous n’avez plus à le faire.
Les amortissements ne correspondant pas à une dépense réelle, il faut les calculer et c’est là que votre expert-comptable va se révéler précieux. Car un particulier peut être tenté de les gonfler pour annuler la totalité du revenu locatif et s’assurer de ne pas payer d’impôt LMNP . Pratique dangereuse en cas de contrôle fiscal.
Pour éviter ce risque, votre expert-comptable va calculer correctement les valeurs habituellement mésestimées : la quote-part de terrain et la durée de l'amortissement.
Quel risque représente la quote-part de terrain en cas de contrôle fiscal en LMNP ?
En comptabilité, les amortissements représentent la perte de valeur théorique d’un actif. Une construction perd de la valeur tous les ans donc on peut comptabiliser les amortissements la concernant. A l’inverse d’une construction, un terrain lui n’est jamais, sauf rares exceptions, censé perdre de la valeur.
Quand on veut amortir un appartement, on doit donc estimer la partie de sa valeur qui est attribuée au terrain (la fameuse « quote-part de terrain ») et celle à la construction pour n’amortir que la seconde. De nombreux particuliers mal conseillés ont minimisé la valeur du terrain pour augmenter celle des constructions et faire mécaniquement gonfler le montant des amortissements ce qui entraîne alors une baisse du revenu imposable.
La règle qui est souvent appliquée consiste à fixer la quote-part de terrain à 20% de la valeur de l’appartement : et donc, les parties "construction" représentent alors 80% de la valeur totale.
Pour éviter des problèmes en cas de contrôle fiscal en LMNP, la question à se poser est de savoir si ce ratio de 80% est réaliste ou non en le comparant avec le coût de construction en euros par mètre carré pour un appartement neuf.
Ce coût se situe généralement entre 2 000 euros et 3 000 euros par mètre carré en prenant en compte tous les frais d'acquisition et le coût des parties communes. Il varie bien sûr selon le bâtiment, la région et les techniques de construction et doit être apprécié au cas par cas. Seul un professionnel comme votre expert-comptable peut déterminer avec précision cette quote-part.
Quel problème représente la durée d’amortissement en cas de contrôle fiscal ?
Pour être déductible fiscalement, un bien doit être amorti sur sa durée dite d’usage, plus concrètement sur sa durée de vie. C’est logique vu qu’on cherche à déterminer la perte de valeur qui a lieu chaque année.
Ainsi, considérer qu’un bien d’une durée de vie de dix ans perd chaque année dix pour cent de sa valeur a effectivement une certaine logique. Techniquement, dans le cas d’un appartement, la règle implique de calculer une durée d’amortissement spécifique pour chaque élément qui le compose (x années pour le gros oeuvre, y années pour l'isolation…).
De manière agrégée, l’administration fiscale considère qu’un bien d’habitation s’amortit sur une durée comprise entre 40 et 100 ans. En cas de durée significativement plus courte et sauf cas particulier, il y a un risque de redressement fiscal en cas de contrôle.
Lors d’un achat LMNP, il faut veiller à ne pas surévaluer les amortissements dans ses prévisions. En cas de contrôle, cela exposerait à la fois à un risque fiscal et au fait de devoir baisser les amortissements.
En cas de mauvais calibrage d’un investissement LMNP, son investisseur LMNP peut se retrouver à payer plus d’impôts que prévu et, de facto, à ne pas disposer d’assez de revenus pour pouvoir rembourser ses prêts.
Les droits d’enregistrements : en cas de contrôle fiscal en LMNP, peuvent-ils poser problème ?
Lors d’un investissement LMNP neuf dans une résidence services, les droits d’enregistrement ne sont pas dus au taux normal mais à un taux réduit de 0,715%. Dans le cas d’un investissement LMNP dans un LMNP ancien achevé depuis plus de 5 ans, les droits d’enregistrement sont dus au taux normal soit, selon les régions, 5,09% ou 5,80%.
Il est très important d'évaluer correctement ces droits avec votre expert-comptable lors d'un achat en LMNP sur le marché de l'occasion, d’autant plus qu'ils ne sont pas toujours facilement finançables par prêt bancaire car ils ne correspondent à aucun actif.
Comment aborder la question du remboursement de la TVA lors d'un contrôle fiscal ?
Lors d’un investissement LMNP, il est possible de récupérer la TVA soit jusqu’à 20% du prix d’acquisition d’un LMNP en résidence services. C'est généralement votre expert-comptable qui se charge de contacter l'administration fiscale, avec souvent une réponse positive.
Mais il faut rester prudent : ce remboursement de TVA n’est définitivement acquis à l’investisseur LMNP qu’au bout de 20 années d’exploitation du LMNP assujeti à la TVA. Si cela devait ne pas être le cas notamment en cas de départ du gestionnaire d'une résidence services, ou en cas de changement de destination du bien LMNP, il faudrait alors restituer la TVA à l’Etat. Il est indispensable de produire les justificatifs, et là encore, votre expert-comptable saura expliquer la situation et négocier avec l'administration.
La gestion d'une activité LMNP n'est pas "non-professionnelle". Gérer seul les relations avec l'administration fiscale, en particulier, peut être risqué. Ce qui explique que le fisc va plus souvent contrôler les propriétaires LMNP qui gèrent eux-mêmes leur bien, que ceux qui ont confié la gestion à un expert-comptable : ces derniers sont censés présenter des comptes dans les règles de l'art.