Revente EHPAD : Valeur de votre chambre médicalisée Korian ou Orpea ? Comment estimer et revendre son EHPAD ?

En 2021, les résidences médicalisées les plus faciles à revendre étaient les résidences exploitées par : Orpea, Korian, Domidep...

En 2021, sur le marché de la revente ehpad occasion, la revente EHPAD Korian, était dans notre société, la plus recherchée

En 2022, suite aux scandales médiatiques touchant essentiellement Orpea et Korian, ces 2 marques ont été moins recherchées, au bénéfice de Colisée ou de LNA Santé (le Noble Age). Colisée a en outre la particularité d'avoir eu jusqu'à présent une politique de renouvellement de baux moins agressives que ORPEA ou DOMUSVI, et bénéficie d'une image plus consensuelle vis à vis des propriétaires bailleurs.

En 2023, avec la hausse des taux d'intérêts et d'autres tempêtes médiatiques touchant notamment Emera, Médicharme ou le groupe Bridge, les reventes d'EHPAD ont diminué en volume ont vu leurs prix baisser.   Les rendements lors des cessions augmentent significativement. Globalement , les prix entre 2023 et 2021 ont diminué de 15 à 25% sur 2 ans, en fonction des gestionnaires.

En 2024, nous orientons les cotations de nos reventes EHPAD sur des rendements compris entre 5,5% et 6,5%.  Nous atteindrons 7% dans certains cas.

Dotés d'une grosse capacité de vente, nous n'avons pas besoin de mandats exclusifs :

Un point différenciant et rare, apprécié par les propriétaires. 
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et renégocier ensuite !

• Le renouvellement du bail commercial est incontestablement le moment idéal pour revendre car l'acheteur aura alors une bonne visibilité.. Il connaitra  les conditions proposées par l'exploitant, tant sur les loyers que sur les travaux ou les changements de meubles.
• Mais les plates formes spécialisées comme Revenu Pierre anticipent les conditions de renouvellement de bail et sont très souvent en capacité de revendre avec la remise en place d'un nouveau bail, renégocié avec le gestionnaire. La revente EHPAD avec un nouveau bail est un point majeur.
• Les prix de revente  (2023)  des chambres EHPAD qui n'ont pas connu d'incidents, vont se situer entre 75% % et 85 % des prix d'achats pour des résidences d'une dizaine d'années,  
• Les résidences de plus de 15 ans ressortaient jusqu'en 2021 , majoritairement en légères plus values, sauf pour celles qui ont connu des incidents de parcours. Avec la hausse des taux et les scandales des années 2022/2023, ce n'est plus le cas fin 2023.
• Les avis  et la note de MDRS sont suivis avec attention et entrent  dans le processus de fixation du prix.
• Les reventes des EHPAD avec des baux renouvelés ou des nouveaux baux, sont plus recherchées par les Conseils en gestion de patrimoine. Notamment si ces chambres médicalisées sont exploitées par les gestionnaires du TOP 5 : Orpea, Korian, Colisée, Domidep et Le Noble Age (LNA Santé). Les rentabilités des investissements sont alors plus faibles, mais cela correspond à une grande majorité des investisseurs en location meublée EHPAD.
• Mais certains investisseurs plus expérimentés n'hésitent pas à souhaiter acquérir avec un bail commercial en cours, sans la baisse de loyer associée au renouvellement du bail, dès qu'ils ont connaissance et la certitude de la pérennité de la résidence. C'est notamment le cas sur les résidences exploitées par Domus Vi ou Orpea.
• Les reventes d'EHPAD font l'objet d'un processus de sélection plus strict que les autres types de résidences gérées. En effet, cette classe d'actifs est un actif monovalent dont l'adaptation aux besoins de l'exploitant est à vérifier régulièrement. Les vendeurs doivent veiller à communiquer la totalité des informations en leur possession (proposition de renouvellement, plan travaux...) pour ne pas voir leur responsabilité engagée en cas de rétention d'information.
• Enfin, sont pris de plus en plus en compte de nouveaux critères, éthiques et non-financiers, concernant le bien-être des résidents et basés sur les notations des agences spécialisées, comme PappyHappy, qui recueillent les avis des familles et des résidents. Cela, à la suite des récents scandales,  qui ont visé de grands noms de la gestion d'EHPAD. Ces nouvelles exigences, en poussant à une plus haute qualité de service de la part des exploitants, permettra à terme une revalorisation intéressante pour les investisseurs.

• Plus de 7 000 lots LMNP revendus, soit plus de 600 lots/an sur les 2 dernières années, dont 25% d'EHPAD sur le marché secondaire (quelquefois appelé marché du LMNP d'occasion). Les EHPAD Orpea et Korian représentaient 50% de nos reventes d'ehpad en 2021. Les groupes Colisée ou Noble Age sont maintenant les reventes principales en 2023.
• Une méthodologie de référencement efficace et reconnue. Une analyse des métrics des EHPAD qui a fait ses preuves. pour garantir un rendement stable dans le temps : des EHPAD rentables et qui durent.
• Choisi par plusieurs réseaux bancaires pour assurer la liquidité des investissements LMNP de leurs clients
• 20 collaborateurs répartis sur la France entière, dont 5 dédiés au suivi des actes et 5 au pilotage des ventes. Tous ont reçu une formation spécifique à la revente d'EHPAD.
• Des outils modernes : extranet, applications mobile, outils de back-office 2.0, logiciel CRM
• Régulièrement primé par la presse spécialisée (de 2017 à 2023) pour la qualité de son référencement
• En 2023, nous avons revendu par exemple des chambres ehpad  exploitées par : Orpea, Korian, Domusvi, LNA Santé, Domidep, Colisée, Omeris,  
• En 2021, 40% des chambres EHPAD qui nous ont été proposées avaient été refusées par notre référencement : établissement trop petit, pas assez rentable ou en perte, pas aux normes, pérénité non assurée, exploitant non référencé, bail trop court ou incertain, conflits ou incertitudes juridiques avec l 'exploitant, résidence en audit technique...Ce % de refus est passé à 70% en 2023.
• Sur l'année 2020, 80% des chambres médicalisées ont été revendues en 2 mois. En 2023, le délai  moyen est passé à 5 mois.
• Depuis l'année 2022, avec une accélération en 2023, outre des valorisations à la baisse et donc des rendements plus élevés, on note un fort  accroissement des délais de reventes , à la suite des révélations de cas de maltraitances chez certains exploitants et des tempêtes médiatiques qui s'ensuivent. Tous les exploitants ne sont pas touchés de la même façon. Colisée et LNA Santé sont plus recherchés en 2023 que Orpea, Korian ou Domusvi, ces 3 sociétés étant plus impactées par les scandales ayant touché le secteur.