Quelle est la définition du LMNP ? et qu'est ce qu'un Loueur Meublé Non Professionnel ? Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?
La LMNP (acronyme de "Loueur Meublé Non Professionnel") est un statut juridique et fiscal particulier qui concerne les investisseurs en location meublée, pour les biens neufs ou anciens. Il permet de louer des logements meublés pour de courtes durées en location saisonnière (meublés de tourisme de type Airbnb) ou sur des durées plus longues.
La location meublée non professionnelle est un régime proche de la parahôtellerie, défini par l'article 155 IV du code général des impôts. Il permet de proposer des services de location saisonnière, de courte ou longue durée. Le statut LMNP ( location meublée non professionnelle) remonte à 1862.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier , neuf ou ancien afin de le louer meublé à un tiers. Le logement doit être sommairement équipé (literie, accessoires de cuisine, meubles etc.) afin de permettre au locataire de s'y installer avec ses seules valises .
Conditions LMNP : Les équipements nécessaires pour la location meublée :
Vous pourrez louer en meublé à condition d’équiper votre logement à minima avec les éléments suivants :
- De la literie (matelas, oreillers, couette)
- Des rideaux ou volets pour occulter la lumière dans les chambres à coucher
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur (avec une partie congélateur obligatoire en l’absence de congélateur)
De la vaisselle en quantité suffisante (en fonction de l’occupation maximale du logement)
Du matériel de cuisine
Une table et des sièges
Des rangements (étagères, placards...)
Des luminaires
Du matériel d'entretien adapté à l’usage courant de l’appartement ou de la maison meublée.
Si vous ne remplissez pas les conditions d'un équipement suffisant, vous risquez la requalification de votre logement meublé en location vide et vous ne pourrez pas prétendre au statut de Loueur Meublé Non Professionnel. ! N'hésitez pas à prévoir du matériel et du mobilier supplémentaire afin de distinguer votre logement des autres biens à louer sur le marché
La LMNP en résidence-service
A la fin des années 80, un nouveau concept a transformé la location meublée : les résidences de services gérées. Ce système libère les propriétaires loueurs de la gestion quotidienne, et notamment de la charge de trouver des locataires et de recouvrer les loyers
Ce bien peut être intégré à une résidence de services (seniors, tourisme, affaire, étudiants ou personnes âgées dépendantes EHPAD). Dans ce cadre, l’investisseur verra la gestion locative de son bien confiée à un gestionnaire spécialisé. Un bail commercial sera donc signé entre l’acquéreur et le gestionnaire, pour une durée comprise entre 9 et 12 ans ou plus.
Les résidence-services sont des immeubles souvent neufs dont les appartements sont livrés équipés. Ils sont proposés à une clientèle spécifique :
- résidence de tourisme pour la clientèle touristique en court séjour (Odalys, Nemea)
- résidence sénior (Ehpad), médicalisée ou non, pour les retraités (comme Domitys, ou les JArdins d'Arcadie
- résidence d'affaires (du type Appartcity) à des voyageurs en déplacement professionnel;
- studios pour étudiants (comme Réside Etudes)
La LMNP et la fiscalité
La LMNP est une activité civile au regard du Code Civil. En effet, un arrêt de la Cour de Cassation du 30 avril 1862 précise que : « la location des immeubles ne fait pas […] l’objet d’une entreprise commerciale, que l’appartement soit loué nu ou meublé ».
Cette solution a été confirmée par une décision de la Cour de Cassation datant du 10 novembre 1993
Le statut fiscal du Loueur en meublé non professionnel (LMNP) , a été créé en 1949, et permet aux investisseurs de bénéficier de la fiscalité LMNP, c'est à dire de réduire la taxation de leurs revenus locatifs. Et ce, que ce soit avec la formule du "LMNP amortissable" ou avec le dispositif Censi-Bouvard.
Le législateur a tenu à encourager les particuliers à louer des logements meublés à des publics « en transition » - étudiants, travailleurs détachés, seniors, touristes – pour lesquels l’offre de logements est très insuffisante. Il y a en France une demande de plus en plus forte pour ce type de logements : augmentation de la population étudiante et expansion continue de la population des seniors, et évolution des modes de vie vers un habitat convivial.
La LMNP et ses avantages
Concrètement, la location meublée en LMNP présente 3 grands avantages par rapport à la location nu
- La souplesse quant aux loyers, libres, et aux préavis
- La rentabilité locative, supérieure à celle de la location nue
- La fiscalité surtout, puisque les loyers tirés d’une location nue sont des revenus fonciers, et donc sont lourdement imposés, tandis que les loyers tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui permet de déduire, non seulement les charges et dépenses liées à l'entretien, mais également l'amortissement comptable, ce qui, en réduisant la base taxable, conduit à une imposition des revenus locatifs faible ou nulle sur une longue période.
La LMNP et son statut
Le statut LMNP et la fiscalité LMNP sont des domaines riches. Voici les points juridiques et fiscaux à connaître, et les réponses concrètes à la plupart des questions que vous vous posez sur les avantages fiscaux du statut LMNP :
