SOMMAIRE
Qu'est-ce qu'un EHPAD ?
Localisation des investissements en chambre médicalisée
Fonctionnement des établissements
L'investissement en résidences médicalisées : pourquoi investir ? pour qui ?
Un achat dans une chambre médicalisée est-il de l'immobilier ?
Achat et investissement : les critères à retenir en 2024
Les gestionnaires exploitants de ces résidences
L’investissement locatif en EHPAD jouit d’une fiscalité particulièrement attrayante grâce aux dispositifs fiscaux LMP ou LMNP.
Cependant avant d’envisager d’investir dans une chambre d’EHPAD, vous vous posez sûrement quelques questions : la conjoncture actuelle est-elle favorable ? Faut il encore investir en EHPAD en 2024 ? À qui s’adresse ce type d’investissement locatif ? ou encore, quels en sont les risques ou les inconvénients ?
Nous allons répondre à ces questions afin de vous aider à réussir votre investissement en EHPAD.
1. QU'EST CE QU'UN EHPAD ?
Le terme EHPAD décrit les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.
L'investissement EHPAD , dans un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, ou plus communément, une maison de retraite, consiste à investir dans une structure médicalisée dédiée à l'accueil des personnes agées de plus de 60 ans en situation de perte d’autonomie et ne pouvant plus être maintenues à domicile.
Investir dans un EHPAD consiste à devenir propriétaire des murs loués au gestionnaire. Le bailleur confie l’ensemble de la gestion locative à un locataire unique professionnel qui a reçu au préalable une autorisation (ARS et département) pour exploiter ladite résidence.
Vous pouvez aussi investir sur le marché des EHPAD en achetant en bourse des actions des gestionnaires cotés : EMEIS (ex Orpea) par exemple est un opérateur gestionnaire d'EHPAD dont le parcours boursier est une solide référence.
Les agréments sont accordés aux exploitants pour la gestion d’un établissement. Cet agrément n’est pas lié à la résidence. Cela signifie que en théorie, un exploitant pourrait quitter les lieux et transférer son fonds de commerce. Dans ce cas, il lui faudrait motiver sa décision auprès des autorités de tutelles (vétusté, résidence de taille trop réduite, conflits avec les bailleurs...)
Avant d'investir en EHPAD, nous vous conseillons, de découvrir ici le classement 2021 des meilleurs gestionnaires exploitants d'EHPAD
2. LOCALISATION DES INVESTISSEMENTS EN CHAMBRE MEDICALISEE
Contrairement aux autres types de résidences, les EHPAD ne sont pas forcément implantés en centre-ville de grandes agglomération : certains exploitants font le choix d’un environnement calme et verdoyant dans de plus petites communes.
3. FONCTIONNEMENT DES ETABLISSEMENTS
Les EHPAD disposent d’une équipe pluridisciplinaire comprenant au moins un médecin, un infirmier titulaire du diplôme d'État, des aides-soignants, des accompagnants éducatifs et sociaux et des personnels psycho-éducatifs.
Les services minimum proposés sont l’accueil 24/7, la restauration, le nettoyage du linge et des locaux, l’animation sociale et l’administration générale.
Les chambres sont individuelles ou doubles, de 17 à 35 m2, avec salle de bain. Elles sont équipées de matériels médicaux indispensables aux résidents et à l’équipe de soin (lits ergonomiques, système d’appels, etc…). La plupart des établissements proposent aussi des unités Alzheimer offrant des soins spécifiques à cette maladie.
On trouve différents modes d'accueils :
- L’hébergement permanent : le plus répandu, permet une prise en charge 24/24h.
- L’hébergement temporaire : de quelques semaines à 3 mois maximum, pour faire face à des difficultés ponctuelles (retour d’hospitalisation, absence des aidants…)
- L’accueil de jour : à la journée ou demi-journée, pour soulager les aidants, garder du lien social et préserver l’autonomie.
4. L’INVESTISSEMENT EN RESIDENCES MEDICALISEES : Pourquoi investir ? pour qui ?
L’investissement locatif en EHPAD s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine. Ce qui leur permettra par la suite de générer des revenus réguliers sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative du logement.
Ce type d’investissement est souvent envisagé dans une optique de préparation de retraite.
Il peut également être recherché par des investisseurs qui décident de convertir une partie de leur patrimoine financier en patrimoine immobilier de rendement. La quête d’un rapport rendement/fiscalité supérieur au patrimoine financier étant un de leur objectif recherché.
5. Un achat dans une chambre médicalisée est-il de l'immobilier ?
L'investissement en EHPAD est certes basé sur un sous jacent immobilier, mais il est plus représentatif d'un investissement financier.
6. ACHAT ET INVESTISSEMENT : LES CRITERES à retenir en 2024
L'investissement en EHPAD repose sur des critères d'achat stricts et doit plus que tout autre achat LMNP être effectué avec le support d'un professionnel. L'obsolescence, la taille de la résidence, sa profitabilité, le bail commercial, le gestionnaire exploitant...sont entre autres à examiner avec attention.
A ire aussi notre article : investir en ehpad
7. LES GESTIONNAIRES EXPLOITANTS DE CES RESIDENCES
Les gestionnaires exploitants en France sont , pour les 6 premiers , de grands groupes qui ont tous développé des stratégies de croissance à l'international.
Controlés par des fonds d'investissements ou cotés en bourse, leur solidité était reconnu, mais a été mise à mal depuis 2022 par les scandales , la hausse des taux d'intérêts et des couts salariaux et énergétiques. La consolidation du secteur se poursuit au bénéfice de : COLISEE, DOMIDEP. Depuis 2022, le groupe ORPEA (devenu EMEIS) s'est trouvé pris dans la tourmente et a vu de nouveaux actionnaires prendre le contrôle du groupe lui évitant la faillite.
LES CHIFFRES CLES DE L'EHPAD
- 1,6 millions de français agés de plus de 85 ans (2020), 5 millions prévus en 2050
- 1,2 millions sont en situation de perte d'autonomie, 1,4 millions prévus en 2050
- 7 600 EHPAD en France (2020)
- 600 000 places disponibles
LES RESIDENCES POUR PERSONNES AGEES EN 2024 :
Un secteur sous surveillance
- Les dérives dénoncées début 2022 dans la gestion de certains exploitants (scandale touchant notamment ORPEA) , et conduisant à des multiplications de cas de maltraitances, ont mis l'ensemble du secteur sous surveillance.
- La sélection des EHPAD commercialisés aux investisseurs LMNP devra tenir compte des avis des clients, de leur famille ou des organismes indépendants. Les investissements dans des murs d'EHPAD sont certes un placement immobilier, mais ne peuvent être analysés sur des seuls critères financiers.
- Des initiatives de plusieurs gestionnaires exploitants sont à souligner pour mettre en place des chartes d'éthique et de règles de conduite. COLISEE notamment, est engagé dans un processus de certification B Corp pour reconnaître ses exigences sociales, sociétales, environnementales et de gouvernance, ainsi que de transparence envers le public.
- Les avis clients dans l'environnement des EHPAD se développent et font maintenant partie des critères de référencements des résidences. Colisée, encore lui, rend publique les avis de tiers indépendants (We Do Xa) . Revenu Pierre s'appuie sur les avis de Pappy Happy ou de MDRS.
- La faillite de MEDICHARME début 2024, repris Par plusieurs acteurs (donc DOMIDEP) a mis en lumière les limites de la croissance basée sur l'endettement et a remis au centre des enjeux les notions de service clients, de croissance maitrisée et de maitrise du métier de base, au détriment de critères uniquement financiers.
- Les préconisations d'investissement en EHPAD ont fortement diminué depuis 2022, et après une période de blocage, LE REVENU PIERRE continue à proposer des actifs sélectionnés : résidences récentes, profitables, ayant remis en place des baux longs et ayant un plan de travaux à moyen terme bien identifié.
- Compte tenu des aléats rencontrés, les taux de rendement sont maintenant sérieusement plus élevés et sont rarement inférieurs à 5% , pour se situer globalement entre 5% à 6,5% HT/HT
- Les exploitants préférés en 2024 : Colisée, Domidep, LNA SAnté (Noble Age) , et sur des critères stricts : Emeis, Clariane, Domusvi.
Découvrez toutes les résidences EHPAD.
Depuis 2007, Revenu Pierre a référencé près de 300 EHPAD accessibles aux investissements LMNP.
Découvrez les ici
Affichage de 415 résidences sur 1927. Réinitialiser les filtres
Résidence Bellerive
Bellerive-sur-Allier (03700)
Allier
La résidence construite au cœur d'un parc arboré de 6 hectares sur les rives de l'Allier. Les chambres offrent une vue imprenable sur l‘Allier, Vichy ou les parcs,...
La Passerelle (reprise en cours)
Antraigues-sur-Volane (07530)
Ardèche
Construite en 2004, la résidence est située sur les hauteurs dans un cadre paisible. Elle propose des prestations de qualité avec son décor intérieur totalement...
Castel Roseraie
Aubagne (13400)
Bouches-du-Rhône
La résidence EHPAD exploitée par les Domusvi à Aubagne, propose des appartements pour personnes âgées. L'EHPAD Castel Roseraie bénéficie de l’intervention bihebdomadaire...
Val Pré
Aubagne (13400)
Bouches-du-Rhône
La résidence construite en 2011, est située non loin du centre-ville dans une zone pavillonnaire et un cadre verdoyant. Cet établissement de 94 lits bénéficie...
Résidence Les Charentes
Angoulême (16000)
Charente
La résidence les Charentes, construite en 2001, offre à ses résidents un cadre de vie paisible et verdoyant, avec ses différents salons et terrasses. Les chambres,...
Du Parc
Archiac (17520)
Charente-Maritime
La résidence construite en 2017, offre un emplacement idéal permettant d’accueillir les résidents dans un cadre alliant calme et sérénité. Elle propose 41 chambres...
Côte Sauvage
Ars-en-Ré (17590)
Charente-Maritime
La résidence construite en 1999 et rénovée en 2012, se situe sur l'Ile de Ré, bénéficiant d'un cadre calme et tranquille. Le bâtiment est beau, typique de la...
Le Clos des Muriers
Barzan (17120)
Charente-Maritime
La résidence construite en 1989, a été étendue puis complètement relookée en 2014, elle offre aux résidents un panorama unique sur l’estuaire de la Gironde. Disposant...
L’Olivier Bleu Ajaccio
Ajaccio (20000)
Corse-du-Sud
La résidence construite en 2012, est implantée dans une zone géographique médicale bien pourvue. Elle dispose de 92 chambres (86 chambres individuelles, 6 chambres...
Vallée Médicale
Baume-les-Dames (25110)
Doubs
Construite en 1992, la résidence est située dans un cadre paisible et verdoyant. Elle propose des prestations sérieuses avec: des thérapies non médicamenteuses,...
Résidence du Plateau
Athis-Mons (91200)
Essonne
La résidence construite en 2011, propose un cadre très tranquille et verdoyant, donnant sur un parc arboré de 9000 m². Elle dispose de 81 chambres toutes individuelles...
La Villa des Pins
Andernos-les-Bains (33510)
Gironde
Construite en 2014, la résidence, entièrement climatisée et lumineuse du fait de son architecture de style "Arcachonnais", bénéficie d'un emplacement idéal. Elle...
Les Jardins de Brescou
Agde (34300)
Hérault
La résidence construite en 2011, est située dans une zone nouvelle en plein développement, reprise début 2015 par Alliage Care au groupe Claréa. Elle dispose...
GRAND CHAI
Balaruc-le-Vieux (34540)
Hérault
La résidence construite en 2012, forme un "U", elle dispose d'un intérieur de très bon standing, ainsi que des terrasses et des jardins aménagés. Et offre une superbe...
Balbigny
Balbigny (42510)
Loire
Construite en 1987 et rénovée en 2021, la résidence est située dans un cadre calme et verdoyant non loin de la Loire. Elle propose des services de qualité et des...
La résidence Les Magnolias
Agen (47000)
Lot-et-Garonne
Située au cœur de la ville, la résidence "Les Magnolias" construite en 2002, dispose d'un environnement tranquille, qui donne sur un beau parc arboré. Bénéficiant...
Le Parc de la Plesse
Avrillé (49240)
Maine-et-Loire
Complètement réhabilitée en 2011, la résidence prend en soin les personnes âgées en perte d’autonomie de façon bienveillante et personnalisée, avec une spécialisation...
Tonge
Avranches (50300)
Manche
Construite en 2014, la résidence d'architecture locale est située non loin du centre ville. Elle propose de belles prestations (gymnastique douce, ateliers mémoire…)...
Le Clos de Beauvaisis
Beauvais (60000)
Oise
La résidence construite en 2009, dispose d’une architecture plaisante avec patio, jardins et terrasse. Elle propose 84 chambres individuelles, réparties sur 2...
Arpège
Anglet (64600)
Pyrénées-Atlantiques
Construite en 1988 et complètement rénovée en 2003, la résidence, très bien située, offre un cadre de vie privilégié et protégé. Elle propose des prestations de...
Saint Sébastien
Albertville (73200)
Savoie
Le bâtiment accueillait autrefois un hôtel restaurant, avant d‘être réhabilité en EHPAD tout en conservant son cachet savoyard et son esprit familial. Les chambres...
Le Château de Louche
Annet-sur-Marne (77410)
Seine-et-Marne
La résidence est installée dans un château entièrement rénové et assorti de deux ailes neuves. Elle accueille 71 résidents dont 15 accueillis en unité de vie...
La Varenne - Colisée
Arques-la-Bataille (76880)
Seine-Maritime
La résidence livrée en 2011, est située dans un environnement calme et privilégié, ses lieux de vie sont nombreux, spacieux et lumineux, tous donnent sur un grand...
Résidence Marie
Bagnolet (93170)
Seine-Saint-Denis
La résidence livrée en décembre 2010, aux portes de Paris, à l'architecture contemporaine bénéficie d'un environnement haut de gamme. Elle se compose de 80 chambres...
Les jardins de Jouvence
Albi (81000)
Tarn
Son bâtiment moderne, a été totalement réhabilité en 2008, il offre à ses résidents un cadre de vie paisible dans un quartier calme, à quelques minutes du centre...
Les Pensées - Domidep
Argenteuil (95100)
Val-d'Oise
Construite en 2015, la résidence a été entièrement conçue pour répondre à l’ensemble des besoins et spécificités liés au grand âge. Elle dispose d'une capacité...
Médicis Argenteuil
Argenteuil (95100)
Val-d'Oise
Son bâtiment, une ancienne clinique totalement rénovée en 2006, offre une grande qualité de confort et de luxe, en bord de Seine. Les 84 chambres, toutes individuelles...
Les Clos de Planestel
Bagnols-en-Forêt (83600)
Var
La résidence construite en 2006 a été rénovée en 2018, offrant un excellent cadre de vie, verdoyant et tranquille, sans être pour autant isolée. Elle dispose...
Les Portes du Luberon
Avignon (84000)
Vaucluse
Construite en 2017, la résidence entièrement climatisée offre un très bon standing proche d’un hôtel de luxe. Elle dispose d'une capacité d'accueil de 80 lits,...
Résidence Andrésy
Andrésy (78570)
Yvelines
La résidence ouverte en 1989, conjugue le charme d’une bâtisse historique rénovée en 2006 et la modernité d’un nouveau bâtiment contemporain, de 25 nouvelles chambres...